Alquilar o comprar vivienda: ¿qué sale mejor a 10, 15 o 20 años?
Comprar suele compensar si te quedas muchos años y la vivienda se revaloriza.
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Alquilar e invertir la entrada suele ganar si te mudas pronto o el precio apenas sube. La calculadora compara el patrimonio neto de ambos caminos con tus números y para España, y te dice desde qué año empieza a ganar comprar.
Ejemplo resuelto (12 de octubre de 2026)
Entradas: vivienda de 250.000 €, entrada del 20 %, hipoteca al 3,00 % a 30 años, alquiler equivalente de 900 € al mes, revalorización del 2 % anual, rentabilidad de invertir del 4 % anual y horizonte de 15 años.
| Patrimonio al comprar | 204.272 € |
|---|---|
| Patrimonio al alquilar e invertir | 171.500 € |
| Diferencia a favor de comprar | 32.772 € |
| Cuota de la hipoteca | 843,21 €/mes |
| Coste mensual de comprar (cuota, IBI, comunidad y mantenimiento) | 1.143,21 €/mes |
| Año en que comprar empieza a ganar | 9 |
Con estos supuestos, a 15 años comprar deja 32.772 € más de patrimonio que alquilar e invertir la entrada y empieza a ganar en el año 9: si vendes antes, con estos números gana alquilar. Aplicar este caso
Comprar suele compensar si vas a quedarte muchos años y la vivienda se revaloriza; alquilar e invertir suele ganar si te mudarás pronto o si el precio apenas sube. Esta calculadora te dice a partir de qué año, con tus números, empieza a ganar comprar.
Qué estás comparando
Se compara el patrimonio neto que tendrías al final del horizonte que elijas en dos escenarios.
- Comprar: valor de la vivienda al final, menos lo que aún debas a la hipoteca, menos el coste de venderla.
- Alquilar: la entrada y los gastos de compra, que no gastas, quedan invertidos con la rentabilidad que indiques. Además, cada mes se invierte la diferencia entre lo que cuesta comprar (cuota, IBI, comunidad, seguro y mantenimiento) y lo que cuesta alquilar. Si alquilar saliera más caro un mes, esa diferencia se invierte en el escenario de comprar.
Así las dos opciones parten del mismo dinero y gastan lo mismo al mes, y la comparación es justa. Los dos datos que más pesan son la revalorización de la vivienda y la rentabilidad de tu inversión, y ninguno se puede conocer de antemano.
Si te decides por alquilar, mira mudanza con empresa o con furgoneta; y para cambiar de casa, la plaza de garaje.
Cómo decidir
- Mira el año de equilibrio. Si es mayor que el tiempo que piensas vivir allí, alquilar encaja mejor aunque comprar parezca atractivo a largo plazo. Si con tus datos hay dos cruces, mira también desde qué año vuelve a ganar alquilar.
- Prueba revalorización y rentabilidad prudentes y optimistas. Si la respuesta cambia con pequeños ajustes, la decisión depende de una apuesta y no de los números.
- Usa tus gastos de compra reales. El 10 % por defecto es orientativo: cambia según la comunidad autónoma y según sea obra nueva o segunda mano.
- Cuenta tu disciplina. El escenario de alquilar supone que de verdad inviertes la entrada y el ahorro mensual. Si es probable que lo gastes, comprar actúa como ahorro forzoso.
- No todo es dinero. Estabilidad, libertad para mudarte o riesgo de concentrar tu patrimonio en una sola vivienda también cuentan.
Si ya has decidido comprar, compara también hipoteca fija o variable y amortizar plazo o cuota.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, alquilar o comprar una vivienda?
Depende de cuántos años te quedes y de cuánto se revalorice la vivienda frente a lo que rinda tu dinero invertido. Comprar suele compensar a partir de cierto año; si te mudas antes, suele ganar alquilar e invertir. La calculadora te da ese año con tus números.
¿Qué gastos de compra debo incluir?
En una vivienda de segunda mano, el ITP de tu comunidad autónoma más notaría, registro y gestoría; en obra nueva, IVA y AJD en lugar del ITP. Por defecto usamos un 10 % del precio como cifra orientativa y puedes editarla con la de tu caso.
¿Por qué se invierte la entrada en el escenario de alquilar?
Porque el dinero que no destinas a la entrada y a los gastos de compra sigue siendo tuyo y puede rendir. Para comparar de forma justa, en ambos escenarios se invierte la diferencia: la entrada inicial y, cada mes, lo que cuesta de más la opción más cara.
¿Qué rentabilidad y revalorización debo poner?
Son los dos supuestos más inciertos y nadie puede predecirlos. Prueba valores prudentes y optimistas y observa si la respuesta cambia: si no cambia, la decisión es sólida; si cambia, depende de una apuesta.
¿Qué no incluye este cálculo?
No incluye desgravaciones (como la deducción estatal del alquiler, pendiente de convalidar), impuestos sobre la inversión, plusvalía municipal ni IRPF de la venta, comisiones de la hipoteca ni subidas del IBI o la comunidad. Tampoco valora estabilidad, libertad de mudarte o vivir en casa propia.
Supuestos y fuentes
Modelo propio simplificado: hipoteca a tipo fijo con amortización francesa, gastos y alquiler iniciales introducidos por ti, revalorización y rentabilidad en tasa anual constante, IBI y comunidad constantes, mantenimiento sobre el valor de la vivienda. Los gastos de compra (ITP/AJD, notaría, registro) varían por comunidad autónoma: consulta la normativa de la tuya (Agencia Tributaria y hacienda autonómica). Sin impuestos sobre las inversiones. No hay deducción por compra de vivienda habitual para compras desde 2013, y el alquiler sube cada año el porcentaje indicado durante todo el horizonte. No incluye la deducción estatal del 10 % del alquiler (RDL 29/2026, LIRPF 68.6; máx. 1.163 € al año, base imponible < 33.007,20 €), pendiente de convalidación: si tienes derecho, en el ejemplo comprar pasa a ganar por ≈ 9.400 € y el cruce al año 13. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.
Esta herramienta es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Comprueba las condiciones concretas de tu contrato y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee nuestra política de uso de IA.
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