Actualización de la renta del alquiler: cuánto puede subir con el tope del 2 %, el IRAV o el IPC
Si el aniversario de tu contrato de vivienda cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
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Más detalle
Tu casero no puede subirte la renta más del 2 % sin un nuevo pacto, y nada si tu renta supera el índice estatal de precios de referencia; antes y después, el tope es el IRAV (y el IPC si es menor). Es la regla del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación (los decretos-ley 26/2026 y 27/2026, casi idénticos, se derogaron el 2 de octubre; si este se derogara, en principio no habría efecto retroactivo). En el ejemplo (800 € al mes, IPC pactado, IPC del 4,3 % e IRAV del 2,47 % de agosto de 2026, aniversario entre el 8 y el 31 de octubre de 2026) el máximo es 816 € al mes, 16 € más y 192 € más al año, desde el mes siguiente a la notificación escrita; si te piden 860 €, 44 € al mes (528 € al año) no son una actualización válida. Sin cláusula en el contrato no hay subida. Quedan fuera los usos distintos de vivienda, la vivienda protegida, Cataluña y otras normativas autonómicas, las prórrogas extraordinarias y la reducción de renta en zona tensionada.
Casos típicos (8 de octubre de 2026)
Resultados de esta calculadora con estas entradas, a la fecha indicada; no son una predicción: cambia las tuyas arriba.
- renta de 800,00 € al mes, contrato posterior a mayo de 2023, cláusula con IPC, IRAV del 2,47 %, IPC del 4,30 % y aniversario el 8/10/2026 (dentro del periodo con tope del 2 %): la renta pasaría de 800,00 € a 816,00 € al mes (2,00 %, 16,00 € más al mes y 192,00 € más al año); sin tope serían 819,76 €. Aplicar este caso
- renta de 800,00 € al mes, contrato posterior a mayo de 2023, cláusula con IPC, IRAV del 2,47 %, IPC del 4,30 % y aniversario el 1/1/2028 (fuera del periodo con tope del 2 %): la renta pasaría de 800,00 € a 819,76 € al mes (2,47 %, 19,76 € más al mes y 237,12 € más al año). Aplicar este caso
- renta de 1.000,00 € al mes, contrato posterior a mayo de 2023, cláusula con IPC, IRAV del 2,47 %, IPC del 1,80 % y aniversario el 8/10/2026 (dentro del periodo con tope del 2 %): la renta pasaría de 1.000,00 € a 1.018,00 € al mes (1,80 %, 18,00 € más al mes y 216,00 € más al año). Aplicar este caso
Si el aniversario de tu contrato de vivienda cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, tu casero no puede subirte la renta más del 2 % sin un nuevo pacto, y nada si tu renta supera el índice estatal de precios de referencia; fuera de ese periodo, el tope es el IRAV (y el IPC si es menor), y sin cláusula de actualización no hay subida (RDL 29/2026, art. 3 y disposición final 6.ª). En el ejemplo de la calculadora (800 € al mes, IPC pactado, IPC del 4,3 % e IRAV del 2,47 % de agosto de 2026, aniversario del 8 al 31 de octubre de 2026) el máximo es 816 € al mes, 16 € más al mes y 192 € más al año; si te piden 860 €, 44 € al mes (528 € al año) superan lo que puede exigirte por la actualización.
Vigencia a 7 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación. Los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, casi idénticos, se derogaron el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526); si este se derogara, en principio no habría efecto retroactivo (no lo dice el decreto-ley; es la práctica del art. 86 de la Constitución): las actualizaciones con aniversario entre el 8 de octubre y la derogación quedarían con el tope del 2 %. La calculadora muestra también el máximo sin ese tope. Si la subida se notificó el 1 o el 2 de octubre de 2026, con el decreto-ley anterior en vigor, consulta a un profesional: no se calcula.
Qué regla rige para tu contrato
- Sin cláusula de actualización: sin pacto expreso no se aplica actualización (art. 18.1). La renta no sube aunque suba el IPC ni dentro del periodo del 2 %.
- Cláusula sin índice: se actualiza con el IRAV; antes se usaba el IGC (Índice de Garantía de Competitividad). Es la regla del art. 18.1 reformado por el RDL 29/2026.
- IPC pactado: la subida no puede superar la variación del IPC del último índice publicado a la fecha de actualización ni, «en todo caso», el IRAV: se aplica el menor de los dos.
- Contratos anteriores al 26/5/2023: el IRAV también es tope (disposición transitoria 4.ª.1 de la Ley 12/2023, en la redacción del art. 4.Dos del RDL 29/2026; el BOE-A-2023-12203 consolidado aún no la recoge). Los topes extraordinarios de 2022 a 2024 se agotaron el 31/12/2024. Con un contrato entre el 1/1/1995 y el 5/3/2019, el resultado es orientativo: revisa tu cláusula; los anteriores al 1/1/1995 (renta antigua, DT 1.ª y 2.ª LAU) no siguen el art. 18.1 y no se calculan.
- Aniversario entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027 (cualquier fecha de firma): si tu renta supera el límite del índice estatal de precios de referencia, ningún incremento; si no, lo que fije un nuevo pacto por escrito y, sin él, como máximo el 2 %. Tu índice pactado o el IRAV solo mandan si dan menos del 2 %. Por lo general, ese índice solo existe para zonas tensionadas declaradas.
Cuándo se cobra y cómo se notifica
La renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de contrato. Se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita, que debe indicar el porcentaje aplicado; vale una nota en el recibo anterior (art. 18.2 de la LAU). No existe un preaviso legal de un mes. Si te la notifican en octubre, el nuevo importe se cobra desde el recibo de noviembre.
Qué puede exigirte el casero y qué no
- Puede exigirte la subida hasta el máximo calculado, a partir del mes siguiente a la notificación escrita y si tu cláusula la permite.
- No puede exigirte una subida superior a ese máximo por la vía de la actualización: la diferencia solo es válida si la pactáis por escrito (y, en el periodo del 2 %, el nuevo pacto es la única vía para superarlo, sigue limitado por el IRAV «en todo caso» según el art. 18.1 —interpretación nuestra— y no cabe si la renta supera el índice de referencia).
- Si el índice que limita la subida no es positivo, o tu renta supera el índice de referencia con aniversario en el periodo del 2 %, no hay subida que exigir.
- Sin cláusula de actualización, no puede exigirte ninguna subida.
Más sobre otras cláusulas en la guía de cláusulas del contrato de alquiler, y si estás pensando en cambiar de régimen, en alquilar o comprar.
Qué no incluye (léelo antes de decidir)
Según la LAU, quedan fuera arrendamientos de uso distinto de vivienda (temporada, turístico, locales), vivienda de protección oficial, contratos anteriores al 1/1/1995 (renta antigua, DT 1.ª y 2.ª), prórrogas extraordinarias (también la del RDL 29/2026, DF 5.ª), la reducción de renta de una zona tensionada (art. 17.6) y las actualizaciones atrasadas que no se hayan reclamado. La LAU y la DF 6.ª se aplican en todo el territorio; no se modelan normas autonómicas adicionales (Cataluña, País Vasco, Navarra…). Si tu renta supera el índice de referencia, solo cuentas con la respuesta que tú marques: la calculadora no consulta ese índice. Tampoco se calculan bajadas de renta: si el índice es negativo, la subida máxima es cero, pero si tu cláusula es el IPC y es negativo, la actualización pactada puede bajar la renta y también puedes aplicarla tú como inquilino (art. 18.1).
Supuestos y fuentes
- El IRAV de agosto de 2026 (2,47 %, publicado el 15/9/2026) y el IPC definitivo de agosto de 2026 (4,3 %) son datos del INE consultados el 2/10/2026; el avance de septiembre (4,9 %) no es el índice definitivo y no se usa. Son editables y cambian cada mes. El IRAV de septiembre se publica con el IPC de septiembre, a mediados de octubre.
- La subida se calcula con el menor de los índices que la limitan; el IPC por defecto es el último definitivo y debes usar el último publicado en tu fecha de actualización.
- Se supone que notificas la subida en el mes del aniversario. Sin cláusula de actualización no hay subida ni dentro del periodo del 2 %: el art. 18.1 dice «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas» y la DF 6.ª habla de la renta que «deba ser actualizada» (lectura nuestra, sin consolidado del BOE todavía).
- La excepción de rentas altas del art. 4.2 (libertad de pacto) se suprime en el RDL 29/2026 y la calculadora no la modela: si tu contrato la usó, consulta tu cláusula.
- Fuente de las reglas nuevas: RDL 29/2026, BOE-A-2026-20823, leído en el BOE el 7/10/2026. En vigor desde el 8/10/2026, pendiente de convalidación.
Esto es información orientativa, no asesoramiento jurídico.
El último dato del índice está en datos al día: IRAV, Euríbor y precio de la luz.
La fecha de publicación del dato está en el IRAV de septiembre, el 14 de octubre.
Ahora: El 14 de octubre el INE publica el IPC y el IRAV del mes anterior: la referencia para actualizar tu alquiler. Calendario
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me puede subir el casero la renta este año?
Con aniversario entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027, sin nuevo pacto, como máximo el 2 % (menos si el IRAV o tu índice son menores) y nada si tu renta supera el índice estatal de referencia. RDL 29/2026, pendiente de convalidación.
¿El casero tiene que avisarme con un mes de antelación?
No hay un preaviso legal de un mes. La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita, que debe indicar el porcentaje aplicado; vale una nota en el recibo anterior (art. 18.2 LAU).
¿Qué pasa si mi contrato no menciona la actualización de la renta?
Sin pacto expreso no se aplica actualización (art. 18.1 LAU): la renta se mantiene. Si hay cláusula pero sin índice, se actualiza con el IRAV (antes, con el IGC).
¿Se aplica el IRAV o el IPC en mi contrato?
El IRAV es el tope «en todo caso» (art. 18.1 LAU), también antes del 26/5/2023 (DT 4.ª.1 Ley 12/2023, art. 4.Dos RDL 29/2026). Con IPC pactado, el menor de los dos. Con aniversario hasta 2027, además el 2 %.
¿Sigue vigente el tope del 2 %?
Hay un tope del 2 % nuevo: el del RDL 29/2026, en vigor desde el 8/10/2026 y pendiente de convalidación. El del RDL 26/2026 se derogó el 2/10/2026. Si se derogara el nuevo, en principio no habría efecto retroactivo.
Supuestos y fuentes
Real Decreto-ley 29/2026, BOE núm. 249 de 7/10/2026 (BOE-A-2026-20823, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823), consultado el 7/10/2026: art. 3 (nueva redacción del art. 18.1 de la LAU: sin pacto no hay actualización; cláusula sin índice, IRAV; IRAV como tope en todo caso) y disposición final 6.ª (aniversarios entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027: ninguna subida si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia; si no, lo que fije un nuevo pacto y, sin él, máximo del 2 %); en vigor desde el 8/10/2026 (DF 11.ª), pendiente de convalidación. Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003): art. 18.2 (exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita) y disposición adicional 11.ª (IRAV); la consolidación aún no recoge el RDL 29/2026. Ley 12/2023, disposición transitoria 4.ª.1 en la redacción del art. 4.Dos del RDL 29/2026 (IRAV y art. 18.1 reformado para contratos anteriores al 26/5/2023; el consolidado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203 aún no la recoge). Resolución del INE de 18/12/2024 que crea el IRAV (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-26685). IRAV de agosto de 2026 = 2,47 %, publicado el 15/9/2026 (INEbase, https://www.ine.es/dyngs/INEbase/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736177110&idp=1254735976607&menu=ultiDatos), consultado el 2/10/2026. IPC de agosto de 2026 = 4,3 % (índice definitivo, INE, API tabla 76134; https://www.ine.es/dyngs/INEbase/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736176802&menu=ultiDatos&idp=1254735976607), consultado el 2/10/2026. Los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 (tope del 2 %, 1 a 2 de octubre) fueron derogados el 2/10/2026 (BOE-A-2026-20526, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526). Las rentas de los ejemplos son supuestos editables, no datos oficiales. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.
Esta herramienta es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Comprueba las condiciones concretas de tu contrato y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee nuestra política de uso de IA.
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