Tema · Hipoteca y vivienda
Hipotecas: decide con tus números
Respuesta corta: una hipoteca se decide en seis pasos y el orden importa: cuánto ahorrar, alquilar o comprar, fija o variable, cambiarla de banco, amortizar plazo o cuota y amortizar o invertir. Hoy el Euríbor a 12 meses está en el 3,247 % (media de septiembre de 2026) y las hipotecas fijas nuevas a más de 10 años se firman de media al 2,76 % (agosto de 2026); fuente: BCE.
Antes de firmar
Paso 1: Cuánto dinero necesitas
Antes de mirar pisos, calcula el efectivo que hace falta de verdad: la entrada, los impuestos (ITP en vivienda usada; IVA y AJD en nueva) y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Es la cifra que te dice si puedes empezar ya o te conviene esperar.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa? Entrada, impuestos y gastos
Paso 2: Alquilar o comprar
Comprar no gana siempre: depende de cuántos años te vas a quedar, de cuánto suba la vivienda y de lo que harías con el dinero de la entrada. La calculadora compara el patrimonio de cada opción y dice en qué año compensa comprar.
Alquilar o comprar vivienda: ¿qué sale mejor a 10, 15 o 20 años?
Paso 3: Más entrada o conservar ahorros
Aportar más entrada baja la hipoteca y los intereses, pero deja el dinero atado al piso. La calculadora compara el patrimonio a N años de cada opción y la rentabilidad de equilibrio, y avisa si te quedas sin liquidez.
Paso 4: Plazo: 20, 25 o 30 años
Un plazo más corto paga menos intereses pero sube la cuota. El que te conviene es el más corto cuya cuota, sumada a tus otras deudas, quepa en el tope de esfuerzo que fijes; la calculadora lo elige y, si no cabe ninguno, te da el plazo mínimo.
Hipoteca a 30, 25 o 20 años: cuánto pagas de cuota y de intereses
Paso 5: Fija o variable
La variable paga Euríbor más un diferencial; la fija protege la cuota a cambio de un tipo inicial mayor. La clave es el Euríbor medio a partir del cual la fija te sale más barata.
Con el Euríbor a 3,247 % y una hipoteca fija al 2,76 % (tipo medio de las nuevas hipotecas a más de 10 años de fijación, dato de agosto de 2026 según Banco Central Europeo), la fija de 150.000 € a 25 años sale más barata que una variable con diferencial del 0,8 % si el Euríbor medio a partir del segundo año supera el 1,86 %. Euríbor: dato del .
Hipoteca fija o variable hoy: ¿cuál te sale más barata? Guía: Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca
Paso 6: Bonificada o sin vinculaciones
La bonificada baja el tipo a cambio de contratar nómina, seguros u otros productos. Solo compensa si esa rebaja supera la bonificación mínima que sale de tu capital, plazo, tipo, comisiones y coste de las vinculaciones; la calculadora te da ese umbral.
Hipoteca bonificada o sin vinculaciones: ¿cuál sale más barata?
Paso 7: Seguro de vida: el del banco o uno externo
Con una póliza externa de coberturas equivalentes, el seguro del banco solo compensa si la bonificación del tipo supera la mínima que sale de tu capital, plazo, tipo y primas. La calculadora te da ese umbral.
Seguro de vida de la hipoteca: ¿el del banco o una póliza externa?
Con la hipoteca ya firmada
Paso 8: Cambiar la hipoteca de banco o a fija
Si ya tienes hipoteca, compara su tipo con lo que se ofrece hoy: el tipo fijo medio de las hipotecas nuevas es del 2,76 % (agosto de 2026, BCE). Cambiar compensa si el ahorro supera la comisión y los gastos del cambio antes de que acabes el préstamo.
Subrogar la hipoteca: ¿compensa cambiar de banco o a tipo fijo?
Paso 9: Amortizar: plazo o cuota
Con la misma cantidad, reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota solo compensa si necesitas respirar cada mes. Antes de pagar, mira qué comisión máxima te puede cobrar el banco.
Amortizar hipoteca: ¿reduzco plazo o cuota? Guía: Amortización anticipada de la hipoteca: cómo funciona y qué comisiones te cobran
Paso 10: Amortizar o invertir
Amortizar equivale a invertir sin riesgo al tipo de tu hipoteca. Solo compensa invertir si esperas una rentabilidad neta claramente mayor y aceptas que no llegue.
Si alquilas
Paso 11: Fianza y garantías del alquiler
Al firmar, la ley limita lo que te pueden pedir: una mensualidad de fianza y, como mucho, dos de garantía adicional. La calculadora te dice cuánto es legal exigirte con tu renta y tu contrato.
Fianza y garantías adicionales del alquiler: cuánto te pueden pedir al firmar
Paso 12: Actualización de la renta
La subida anual solo puede aplicar el índice que dice la ley (IRAV o IPC según la fecha del contrato). La calculadora da la renta nueva y cuánto te sobra si te piden más.
Actualización de la renta del alquiler: cuánto puede subir con el tope del 2 %, el IRAV o el IPC
Paso 13: Gastos del alquiler: quién paga
Comunidad, IBI o basuras solo son del inquilino si el pacto consta por escrito y con importe anual; los honorarios de agencia son del casero. La calculadora da lo que te toca pagar y lo que puedes rechazar.
Gastos del alquiler: quién paga comunidad, IBI, basuras e inmobiliaria y cuánto pueden subir
Paso 14: Renovar o firmar contrato nuevo (IRPF del casero)
Si eres casero, prorrogar un contrato anterior a mayo de 2023 puede mantener una reducción del IRPF mayor que la de un contrato nuevo. La calculadora compara las dos opciones con tu renta y tu tipo.
Casero: ¿prorrogo el contrato de alquiler o firmo uno nuevo? Efecto en la reducción del IRPF
Paso 15: Vivienda vacía o alquilada (IRPF)
Una vivienda vacía tributa por imputación de renta (1,1 % o 2 % del valor catastral) y una alquilada por su rendimiento neto. La calculadora compara las dos con tus gastos y los meses alquilados.
Piso vacío o alquilado: cuánto IRPF pagas por la imputación de rentas y por el alquiler
Si ya vives en tu casa
Paso 16: Reformar o mudarte
Reformar compensa frente a mudarte mientras el coste neto de la obra sea menor que el de cambiar de casa. La calculadora da el año de equilibrio y el presupuesto máximo con el que reformar sigue ganando; el valor que recuperas al vender es una hipótesis tuya.
Reformar la casa (baño o cocina) o mudarse: coste total y años de equilibrio
Plan completo: Plan completo: compra de vivienda, cuatro calculadoras encadenadas que se pasan tus números.
Plan completo: Plan completo: alquilar una vivienda, tres calculadoras encadenadas para alquilar una vivienda, de la decisión a la subida de renta.
Datos al día
- Euríbor a 12 meses Euríbor septiembre de 2026: 3,247 %, con fecha y fuente
- IRAV e IPC del alquiler IRAV agosto de 2026: 2,47 %, con fecha y fuente
Guías y datos propios
- Amortización anticipada de la hipoteca: cómo funciona y qué comisiones te cobran Puedes amortizar tu hipoteca cuando quieras. Límites de comisión de la Ley 5/2019 (0,25 %, 0,15 %, 2 %, 1,5 %), plazo o cuota y un ejemplo con cifras.
- Cláusulas abusivas del contrato de alquiler: cuáles son nulas y cuáles incluir Duración, fianza, subida IRAV o IPC y gastos: qué cláusulas abusivas del alquiler anula la LAU y cuáles conviene firmar, con su artículo del BOE.
- Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca El Euríbor es el índice que fija la cuota de tu hipoteca variable. Qué es, cada cuánto se revisa y cuánto sube tu cuota por cada punto, con datos del BdE.
- Contrato de alquiler: qué revisar antes de firmar, en 4 momentos Qué pedir antes de pagar nada, cuánto pueden cobrarte al firmar el alquiler, qué debe decir el contrato y qué guardar al recibir las llaves, con BOE.
- Barómetro Entre Muchos Cifras propias de cada mes con su fecha: Euríbor de equilibrio, coste por km y rentabilidad para invertir antes que amortizar.
- ITP y AJD 2026 por comunidad: tipos y lo que pagas al comprar casa Tipos de ITP (vivienda usada) y AJD (nueva) de cada comunidad en 2026, con su norma, y cuánto se paga en impuestos por una casa de 200.000 o 300.000 €.
Todas las calculadoras de hipoteca
- Actualización de la renta del alquiler: cuánto puede subir con el tope del 2 %, el IRAV o el IPC
Cuánto puede subirte la renta el casero: tope del 2 % hasta 2027 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación), IRAV o IPC, y desde cuándo se cobra.
Hipoteca y vivienda - Alquilar o comprar vivienda: ¿qué sale mejor a 10, 15 o 20 años?
Con un piso de 250.000 € y alquiler de 900 €, comprar deja 32.772 € más a 15 años y compensa desde el año 9 (ejemplo). Calcula con tus datos.
Hipoteca y vivienda - Amortizar hipoteca o invertir: ¿qué te deja más dinero?
Si inviertes al 4 %, ganas 4.014 € más que amortizando; solo compensa si rinde más de un 3,54 % (ejemplo). Calcula con tus números.
Hipoteca y vivienda - Amortizar hipoteca: ¿reduzco plazo o cuota?
Descubre si te ahorras más intereses reduciendo plazo o cuota al amortizar parte de tu hipoteca. Calcula con tu capital pendiente, tipo y años restantes.
Hipoteca y vivienda - ¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa? Entrada, impuestos y gastos
Calcula cuánto dinero necesitas para comprar una casa: entrada, impuestos y gastos de compra. Mete el precio de la vivienda y tu situación y sal de dudas.
Hipoteca y vivienda - Fianza y garantías adicionales del alquiler: cuánto te pueden pedir al firmar
Calcula cuánta fianza y garantía te pueden exigir al firmar un alquiler de vivienda y qué puedes negarte a pagar, con tu renta y tu contrato.
Hipoteca y vivienda - Gastos del alquiler: quién paga comunidad, IBI, basuras e inmobiliaria y cuánto pueden subir
Quién paga comunidad, IBI, basuras e inmobiliaria en un alquiler de vivienda y cuánto pueden subir, según la LAU. Calcula lo que puedes rechazar.
Hipoteca y vivienda - Hipoteca a 30, 25 o 20 años: cuánto pagas de cuota y de intereses
En el ejemplo, alargar la hipoteca a 30 años baja la cuota 200,83 € al mes, pero paga 25.379 € más de intereses. Calcula con tu importe.
Hipoteca y vivienda - Hipoteca bonificada o sin vinculaciones: ¿cuál sale más barata?
En el ejemplo, la hipoteca bonificada ahorra 4.210 € en 25 años si la rebaja del tipo supera 0,32 puntos. Mira si te compensa a ti.
Hipoteca y vivienda - Hipoteca fija o variable hoy: ¿cuál te sale más barata?
En el ejemplo, con un Euríbor medio del 3,247 % la fija ahorra 30.876 €; sale mejor si se mantiene por encima del 1,86 %. Compáralo con tus datos.
Hipoteca y vivienda - Hipoteca: ¿aportar más entrada o conservar tus ahorros?
Compara aportar más entrada a la hipoteca o conservar ese dinero ahorrado: patrimonio a N años, rentabilidad de equilibrio y aviso de liquidez.
Hipoteca y vivienda - Casero: ¿prorrogo el contrato de alquiler o firmo uno nuevo? Efecto en la reducción del IRPF
Casero: calcula si te conviene prorrogar el alquiler (reducción del 60 % si es anterior a mayo de 2023) o firmar uno nuevo (50 a 90 %) en el IRPF.
Hipoteca y vivienda - Seguro de vida de la hipoteca: ¿el del banco o una póliza externa?
Compara el seguro de vida que te ofrece el banco con una póliza externa para tu hipoteca. Calcula el coste total a lo largo del préstamo con tus datos.
Hipoteca y vivienda - Subrogar la hipoteca: ¿compensa cambiar de banco o a tipo fijo?
En el ejemplo, subrogar la hipoteca recupera su coste en 25 meses y ahorra 4.840 € netos a 10 años. Calcula si compensa con tu tipo.
Hipoteca y vivienda - Piso vacío o alquilado: cuánto IRPF pagas por la imputación de rentas y por el alquiler
Calcula la imputación de rentas inmobiliarias de un piso vacío (1,1 % o 2 %) frente al IRPF de alquilarlo con reducción, y si es a un familiar.
Hipoteca y vivienda
¿Buscas otra cosa? Lista completa de calculadoras y guías.
Información orientativa, no constituye asesoramiento financiero ni legal. Los datos de mercado proceden del Banco Central Europeo y se actualizan con cada dato nuevo; las condiciones de tu hipoteca están en tu escritura. Lee cómo trabajamos en Cómo funciona y nuestra política de uso de IA.