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Contrato de alquiler: qué revisar antes de firmar, en 4 momentos

Por Equipo de Entre Muchos · Publicado el 2 de octubre de 2026 · Actualizado el 11 de octubre de 2026

Respuesta corta: revisa el alquiler en cuatro momentos. Antes de pagar nada, pide por escrito la información de la Ley 12/2023, art. 31. Al firmar, no te pueden pedir más de 1 mes de renta adelantada, 1 de fianza y 2 de garantía adicional (3.600 € con 900 € de renta), ni un seguro de impago desde el 8-10-2026, y la inmobiliaria la paga el casero. En el contrato, comprueba duración, índice de subida (sin nuevo pacto, como máximo un 2 % hasta el 31-12-2027) y gastos con su importe anual. Al recibir las llaves, guarda la fecha: desde ella cuentan los 5 años. Las reglas nuevas son del RDL 29/2026 (desde el 8-10-2026) y del RDL 28/2026 (desde el 15-11-2026), ambos pendientes de convalidación: si se derogan, vuelve la regla anterior, sin efectos retroactivos.

Calcula el tuyo: Fianza y garantías adicionales del alquiler →

El checklist en una tabla

Reglas de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado con última actualización publicada el 2-10-2026, ya sin las modificaciones de los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, derogados, y aún sin las de los RDL 28 y 29/2026, leídos en el BOE núm. 249 de 7-10-2026) y de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, consultadas el 2-10-2026.

1. Antes de pagar nada: la información que puedes pedir

Quien quiere alquilar una vivienda en oferta puede pedir, antes de firmar y antes de entregar cualquier cantidad a cuenta, esta información en formato accesible y en soporte duradero (Ley 12/2023, art. 31.1):

• Identidad del casero y, si interviene, de la inmobiliaria o el profesional que intermedia.
• Condiciones económicas: precio total y qué conceptos incluye.
• Características de la vivienda: cédula o certificado de habitabilidad, superficie útil y construida, antigüedad del edificio y reformas, servicios e instalaciones, certificado de eficiencia energética, accesibilidad y estado de ocupación.
• Información jurídica: identificación registral de la finca con sus cargas y la cuota de participación; si es vivienda protegida, que lo diga expresamente.
• También puedes preguntar si se ha detectado amianto u otras sustancias peligrosas (art. 31.2).

Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, el casero o la agencia deben decírtelo antes de firmar y poner en el contrato la renta del último contrato de vivienda habitual de los últimos 5 años y el valor del índice de referencia de precios que corresponda (art. 31.3). Con ese dato puedes comprobar el límite del art. 17.6 de la LAU: la renta nueva no puede pasar de la anterior actualizada, salvo excepciones de hasta un 10 % más. Qué zonas están declaradas depende de cada comunidad.

2. Al firmar: cuánto dinero te pueden pedir

• Renta por adelantado: como máximo 1 mensualidad (art. 17.2).
• Fianza: obligatoria, en metálico, de 1 mensualidad en vivienda (art. 36.1).
• Garantía adicional (aval o depósito): se puede pactar, pero en contratos de hasta 5 años, o 7 si el casero es persona jurídica, no puede superar 2 mensualidades (art. 36.5). Desde el 8-10-2026 no te pueden exigir un seguro de impago (art. 36.5 nuevo, RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
• Inmobiliaria y formalización del contrato: «serán a cargo del arrendador» (art. 20.1; art. 20.2 en la numeración que estrena el RDL 29/2026, que lo extiende a novaciones y renovaciones).

Ejemplo (el de la calculadora de fianza y garantías): 900 € de renta, casero particular, contrato de 5 años. Lo máximo exigible al firmar es 3.600 € (900 de renta, 900 de fianza y 1.800 de garantía). Si te piden 3 meses de garantía y 900 € de comisión de agencia, el total sube a 5.400 € y 1.800 € no son exigibles: 900 € de garantía de más y los 900 € de la agencia.

3. Al firmar: qué debe decir el contrato

Cualquiera de las partes puede exigir que el contrato conste por escrito, y entonces debe recoger la identidad de las partes, la vivienda, la duración pactada, la renta inicial y el resto de cláusulas acordadas (art. 37). Repasa estos puntos uno por uno:

1. Duración y prórrogas. Puede pactarse menos de 5 años (7 con casero empresa), pero el contrato se prorroga cada año hasta llegar a ese mínimo salvo que tú avises con 30 días de que no sigues (art. 9.1). Una cláusula que lo impida es nula (art. 6). Pasado ese plazo, hasta el 14-11-2026 la prórroga es anual hasta 3 años con preaviso del casero de 4 meses; desde el 15-11-2026 (RDL 28/2026, pendiente de convalidación) es una prórroga tácita de 5 o 7 años, con preaviso del casero de 6 meses (4 si a esa fecha quedaban menos de 6) e indemnización si no tiene una causa del art. 10.2; si el 15-11 tu contrato ya está en la prórroga anual del 10.1 anterior, sigue en ella hasta su término, la tácita reconducción entra en el art. 10 en su primer vencimiento y solo los preavisos hechos antes del 7-10-2026 quedan exentos de indemnización. Y si tu contrato de vivienda habitual ya estaba vigente el 8-10-2026 y su plazo mínimo (art. 9.1) acaba antes del 31-12-2028, o acaba su prórroga del art. 10 o la tácita reconducción, puedes pedir prórrogas anuales hasta 2 años si llevas 8 meses al corriente de pago (DF 5.ª del RDL 29/2026, pendiente de convalidación; no aplica si renováis con una renta al menos un 5 % menor; es incompatible con la prórroga de zona tensionada del art. 10.3, que se aplica con carácter preferente).
2. Recuperación por necesidad del casero. Solo vale si el casero es persona física y la causa se escribió en el contrato al firmarlo; puede usarla pasado el primer año y avisando con 2 meses (art. 9.3). Si no está escrita, no se puede invocar después.
3. Subida anual. Sin cláusula, la renta no sube. Con cláusula, como mucho el IRAV del INE: 2,47 % el de agosto de 2026 (INE). Para aniversarios entre el 8-10-2026 y el 31-12-2027, sin nuevo pacto el máximo es el 2 % (el IRAV si es menor) y nada si la renta supera el índice de referencia de precios (DF 6.ª del RDL 29/2026, pendiente de convalidación): con 800 € de renta y el IRAV actual (2,47 %, mayor que el 2 %), el máximo sería de 16 € al mes, no de 19,76 € (calcula la tuya). Comprueba que la cláusula diga el índice y el mes (art. 18).
4. Gastos de comunidad, IBI y basuras. La comunidad solo es tuya si el contrato lo dice por escrito y con su importe anual a la fecha del contrato (art. 20.1). Durante los 5 o 7 primeros años, esa cantidad solo sube una vez al año, si lo acordáis, y como mucho el doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.2; 20.3 en la numeración nueva): con la renta topada al 2 % (hasta el 31-12-2027, sin nuevo pacto), la comunidad puede subir hasta el 4 %; con el IRAV de 2,47 % y sin esa regla, hasta el 4,94 %. El IBI solo se podía cargar al inquilino en contratos anteriores al 8-10-2026; en los firmados desde esa fecha no (RDL 29/2026, pendiente de convalidación; interpretación nuestra sobre el alcance temporal; para contratos anteriores al 26-5-2023 lo dice expresamente la DT 4.ª.1 de la Ley 12/2023). La tasa de basuras suele tener como contribuyente al ocupante, así que depende de la ordenanza. Luz, agua y gas con contador, siempre tuyos (art. 20.3; 20.4 en la numeración nueva). Calcula qué te toca pagar.
5. Salir antes de tiempo. Puedes irte pasados 6 meses avisando con 30 días (art. 11). En contratos firmados desde el 8-10-2026 es sin indemnización, ni pactada (RDL 29/2026, pendiente de convalidación; interpretación nuestra sobre el alcance temporal; para contratos anteriores al 26-5-2023 lo dice expresamente la DT 4.ª.1 de la Ley 12/2023); en los anteriores, la penalización pactada no puede pasar de 1 mensualidad por año que falte, proporcional. Si el contrato no dice nada, no hay indemnización.
6. Si el casero vende. Quien compre la vivienda sigue el contrato durante los 5 primeros años (7 si el casero era persona jurídica) (art. 14).

Para el detalle de cada cláusula (nulas y recomendables, una por una) mira la guía de cláusulas del contrato de alquiler.

4. Al recibir las llaves: qué guardar

• La fecha de entrega, por escrito. Los 5 o 7 años cuentan desde la fecha del contrato o desde que te ponen la vivienda a disposición si es posterior, y esa fecha la tienes que probar tú (art. 9.1).
• Recibos de todo lo pagado, con los conceptos separados (renta, fianza, gastos). El casero debe dártelos salvo que hayáis pactado un medio de pago que ya acredite el pago; si no te los da, los gastos para dejar constancia del pago son suyos (art. 17.4).
• El estado de la vivienda (inventario y fotos fechadas): no lo exige la ley, pero es tu prueba cuando se discuta la devolución de la fianza. Si el casero no te devuelve el saldo de la fianza en un mes desde que entregas las llaves, debe pagar además el interés legal (art. 36.4).

Antes de firmar: las 10 preguntas

1. ¿Tengo por escrito quién es el casero y, si la hay, la inmobiliaria?
2. ¿Me han dado el precio total y lo que incluye antes de pagar ninguna reserva?
3. ¿He visto el certificado de eficiencia energética y la cédula o certificado de habitabilidad?
4. ¿Está en zona tensionada? Si lo está, ¿el contrato dice la renta anterior?
5. ¿Lo que pago al firmar cabe en 1 + 1 + 2 mensualidades, sin comisión de agencia ni seguro de impago?
6. ¿La duración permite llegar a 5 años (7 con empresa)?
7. ¿La cláusula de recuperación por necesidad está escrita, o no existe?
8. ¿La subida dice el índice (IRAV) y el mes, y respeta el 2 % hasta el 31-12-2027?
9. ¿La comunidad a mi cargo lleva su importe anual escrito, y en un contrato desde el 8-10-2026 no me cargan IBI?
10. ¿Tengo la fecha de entrega de llaves y un recibo de cada pago?

Una cláusula que empeore lo que dice la ley para el inquilino es nula aunque esté firmada, y el resto del contrato sigue valiendo (art. 6). Había una excepción: si la vivienda tiene más de 300 m² o la renta anual supera 5,5 veces el salario mínimo anual y se alquila entera, mandaba lo pactado (art. 4.2); el RDL 29/2026 la suprime para los contratos nuevos (interpretación nuestra sobre el alcance temporal, sin transitoria expresa; para contratos anteriores al 26-5-2023 lo dice expresamente la DT 4.ª.1 de la Ley 12/2023).

Si te mudas, calcula si compensa una empresa de mudanzas o una furgoneta. Para la subida de renta, el IRAV vigente.

Calcula tu caso

Con el contrato delante, comprueba la fianza y las garantías que te piden, mira quién paga cada gasto y calcula cuánto puede subir la renta en la próxima actualización. Si aún dudas entre seguir de alquiler o comprar, compara alquilar o comprar con tu renta, tu entrada y los años que piensas quedarte.

Guía para alquiler de vivienda habitual sujeto a la Ley 29/1994 tras la Ley 12/2023, con los Reales Decretos-ley 28/2026 (desde el 15-11-2026) y 29/2026 (desde el 8-10-2026), pendientes de convalidación, y sin los 26/2026 y 27/2026 (derogados el 2-10-2026). Varias comunidades tienen normas propias sobre información al inquilino, depósito de la fianza y zonas tensionadas, y algunas tienen derecho civil propio: comprueba la de la tuya. No cubre alquiler de temporada, turístico, de habitaciones ni de locales. Información orientativa, no es asesoramiento jurídico.

Para el cambio reciente en gastos y garantías, mira el contrato de alquiler desde el 8 de octubre.

Más sobre el tema: Hipotecas: decide con tus números (calculadoras y guías en orden de decisión).

Información orientativa, no constituye asesoramiento financiero ni legal. Revisa tus documentos (factura, contrato o escritura) y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee cómo trabajamos en Cómo funciona y nuestra política de uso de IA.

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