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Cláusulas abusivas del contrato de alquiler: cuáles son nulas y cuáles incluir

Por Equipo de Entre Muchos · Publicado el 2 de octubre de 2026 · Actualizado el 8 de octubre de 2026

Respuesta corta: en un alquiler de vivienda habitual es nula toda cláusula que empeore para el inquilino lo que dice el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, art. 6) y se tiene por no puesta sin que caiga el contrato. Las más discutidas: la duración (mínimo 5 años, 7 si el casero es una empresa), la subida (sin cláusula no hay subida; con ella, como mucho el IRAV, 2,47 % el último publicado según el INE, y hasta el 31-12-2027 un 2 % sin nuevo pacto), la fianza (1 mensualidad más 2 de garantía como máximo) y los gastos (la inmobiliaria, siempre el casero). Las reglas nuevas son del RDL 29/2026 (desde el 8-10-2026) y del RDL 28/2026 (desde el 15-11-2026), pendientes de convalidación: si se derogan, vuelve la regla anterior, sin efectos retroactivos.

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Las cláusulas en una tabla

Reglas de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado del BOE con última actualización publicada el 2-10-2026 (ya sin las modificaciones del Real Decreto-ley 26/2026, derogado ni las del Real Decreto-ley 27/2026, también derogado), consultado el 2-10-2026. Las reglas marcadas como nuevas vienen del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE núm. 249, 7-10-2026) y del Real Decreto-ley 28/2026, leídos el 7-10-2026; la LAU consolidada del BOE aún no los recoge. Ambos están en vigor desde el 8-10-2026 (RDL 29/2026) y 15-11-2026 (RDL 28/2026), pendiente de convalidación.

1. Por qué una cláusula firmada puede no valer

El art. 6 de la LAU dice que son nulas, y se tienen por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o del subarrendatario las normas del Título II (arts. 6 a 28), salvo que la propia norma lo permita. Firmarla no la valida, y el resto del contrato sigue vigente. Por eso la pregunta útil no es «¿lo firmé?», sino «¿la ley permite pactar esto?». Algunas cosas sí se pueden pactar porque la ley lo autoriza: la renuncia al derecho de compra preferente o cargar al inquilino la comunidad (y, en contratos anteriores al 8-10-2026, el IBI); una indemnización por salir antes de tiempo solo en contratos anteriores al 8-10-2026.

Había una excepción: si la vivienda tiene más de 300 m² o la renta inicial anual supera 5,5 veces el salario mínimo anual (y se alquila la vivienda entera), manda lo pactado y el Título II solo se aplica en lo que no se haya pactado (art. 4.2). El Real Decreto-ley 29/2026 suprime esa libertad de pacto para los contratos nuevos (en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación; interpretación nuestra sobre el alcance temporal, sin transitoria expresa (para contratos anteriores al 26-5-2023 lo dice expresamente la DT 4.ª.1 de la Ley 12/2023)); en un contrato anterior, comprueba qué se pactó. Los alquileres de temporada y los turísticos tampoco siguen estas reglas (arts. 3 y 5).

2. Duración y prórrogas

• Mínimo de 5 años, o 7 si el casero es persona jurídica. La duración se pacta libremente, pero si es menor, el contrato se prorroga cada año de forma obligatoria hasta llegar a 5 o 7, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir. Si no se pacta plazo, se entiende de 1 año con esas prórrogas (art. 9.1-2). Una cláusula de «duración máxima de 1 año sin prórroga» es nula.
• Recuperar la vivienda por necesidad. Solo si el casero es persona física, pasado el primer año, y si el contrato lo dice expresamente al firmarlo (para él, sus hijos o padres, o su excónyuge tras sentencia). Debe avisar con 2 meses. Si en 3 meses no la ocupa, el inquilino puede volver por hasta 5 años o cobrar 1 mensualidad por cada año que faltara (art. 9.3). Conviene que el contrato diga si existe o no esa posibilidad.
• Después de los 5 o 7 años, hasta el 14-11-2026. Si nadie avisa (el casero con 4 meses, el inquilino con 2), el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más (art. 10.1). Hay prórrogas extraordinarias: hasta 1 año si el inquilino acredita vulnerabilidad y el casero es gran tenedor, y hasta 3 años en una zona de mercado tensionado declarada (art. 10.2-3).
• Desde el 15-11-2026 (RDL 28/2026, pendiente de convalidación). Pasados los 5 o 7 años, si nadie avisa, el contrato se prorroga de forma tácita y obligatoria por otros 5 o 7 años. El casero debe avisar con 6 meses (el inquilino, con 2) y, si no tiene una de las causas del art. 10.2 (necesidad propia o familiar, no habitar la vivienda, otra vivienda, contrato nuevo o rechazo de una oferta de 5 o 7 años), debe pagar una indemnización: la mayor entre 12 mensualidades calculadas sobre el valor superior del índice estatal de referencia y 1 mensualidad por año residido (sin índice, sobre la renta vigente). Las prórrogas extraordinarias pasan a los apartados 10.5 y 10.6. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; solo los preavisos hechos antes de la publicación (7-10-2026) conservan eficacia sin indemnización (uno del 8-10 al 14-11 para un vencimiento posterior no queda a salvo), y si a esa fecha quedan menos de 6 meses basta un preaviso de 4. Si el 15-11 tu contrato ya está en la prórroga anual del art. 10.1 anterior, sigue en ella hasta su término y luego pasa al art. 10 nuevo; la tácita reconducción entra en el art. 10 en su primer vencimiento.
• Prórroga extraordinaria hasta 2 años (DF 5.ª, RDL 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación). Si tu contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8-10-2026 y su plazo del art. 9.1 acaba antes del 31-12-2028 (o acaba la prórroga del art. 10 o la tácita reconducción), puedes pedir prórrogas anuales hasta 2 años si estás al corriente del pago y lo has estado cada mes durante los 8 meses anteriores. El casero solo puede negarse por pacto, contrato nuevo o necesidad real y acreditada comunicada como en el art. 9.3, aunque no se pactara, y no aplica si se renueva con una renta al menos un 5 % inferior. Es incompatible con la prórroga de zona tensionada del art. 10.3, que se aplica con carácter preferente.

3. Salir antes: el desistimiento a los 6 meses

El inquilino puede irse cuando hayan pasado al menos 6 meses, avisando con 30 días de antelación (art. 11). Desde el 8-10-2026 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación) ese desistimiento es sin indemnización, ni siquiera pactada; como la norma no trae una transitoria expresa, leemos que vale para los contratos firmados desde esa fecha (interpretación nuestra; para contratos anteriores al 26-5-2023 lo dice expresamente la DT 4.ª.1 de la Ley 12/2023). En los contratos anteriores, el contrato puede fijar una indemnización de 1 mensualidad por cada año que quede por cumplir, proporcional si falta menos de un año: con 800 € de renta y salida a los 3 años de un contrato de 5, quedan 2 años y la penalización pactada no puede pasar de 1.600 €; si quedan 6 meses, de 400 €. En ambos casos, una cláusula que impida salir antes de un año o que exija las rentas que falten hasta el final es nula. Si el contrato no dice nada, no hay indemnización por desistir.

4. La renta: pago y adelantos

Salvo pacto, se paga cada mes en los 7 primeros días, por medios electrónicos (en metálico solo si una parte no tiene cuenta y lo pide), y el casero debe dar recibo con los conceptos separados (art. 17). No se puede exigir más de 1 mensualidad de renta por adelantado (art. 17.2). En una zona de mercado tensionado declarada, la renta de un contrato nuevo no puede superar la del contrato anterior de esa vivienda en los últimos 5 años (actualizada), con excepciones de hasta un 10 % más por rehabilitación, mejora energética, accesibilidad o contrato de 10 años o más (art. 17.6); qué zonas están declaradas depende de cada comunidad.

5. La subida anual: IRAV y el tope del 2 % hasta 2027

Qué rige a 7-10-2026, según el art. 18 y la disposición adicional 11.ª de la LAU, con las reglas del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación):

1. Sin cláusula de actualización, la renta no sube (art. 18.1).
2. Si la cláusula dice que se actualiza pero no dice con qué índice, se usa el IRAV (antes, el Índice de Garantía de Competitividad).
3. En todo caso, la subida no puede superar el IRAV del INE, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, definido por la Resolución del INE de 18-12-2024 con efectos desde el 1-1-2025 como el menor valor entre la tasa anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Aunque el contrato diga «IPC», la subida queda limitada al IRAV, y desde el 8-10-2026 la ley lo dice «en todo caso» también para contratos anteriores al 26-5-2023 (DT 4.ª de la Ley 12/2023, según el decreto). El último IRAV publicado es el de agosto de 2026: 2,47 % (INE, 15-9-2026). Con 900 € de renta, una actualización con ese índice sube como máximo 22,23 €, hasta 922,23 €.
4. Tope del 2 % hasta el 31-12-2027 (DF 6.ª del RDL 29/2026): en cualquier contrato de vivienda sujeto a la LAU, si el aniversario de la actualización cae entre el 8-10-2026 y el 31-12-2027, (a) si la renta supera el límite del índice estatal de precios de referencia, no hay ningún incremento (en la práctica solo hay índice publicado en las zonas declaradas tensionadas) y (b) en otro caso, sube lo que fije un nuevo pacto y, sin él, como máximo un 2 %: el IRAV solo manda si es menor. Con 900 € de renta y el 2 %, la subida máxima sería de 18 €. Si se deroga el decreto, las actualizaciones hechas entre medias quedan como se aplicaron y desde la derogación vuelve la regla anterior.

Matices: el art. 18 se aplica junto con la disposición adicional 11.ª y el criterio del INE, así que ante una discusión concreta conviene asesorarse. Los topes extraordinarios del 2 % y el 3 % de 2023 y 2024 ya terminaron; no son este tope: el del 2 % del Real Decreto-ley 26/2026 solo estuvo en vigor el 1 y el 2 de octubre de 2026 y se derogó, pero el RDL 29/2026 repone un tope del 2 % con otro alcance, el descrito en el punto 4. Para ver cuánto sube tu renta con tu fecha de aniversario, usa la calculadora de actualización de la renta.

Cómo se aplica: la renta actualizada se cobra desde el mes siguiente a que una parte lo notifique por escrito con el porcentaje, y vale una nota en el recibo anterior; el inquilino puede pedir el certificado del INE (art. 18.2). Conviene que la cláusula diga el índice y el mes de actualización. Si el casero hace obras de mejora pasados 5 o 7 años, puede subir la renta según lo invertido, con un máximo del 20 % (art. 19).

6. Fianza y garantías adicionales

• Fianza: obligatoria y en metálico, de 1 mensualidad de renta en vivienda. No se actualiza durante los 5 o 7 primeros años; en cada prórroga posterior puede ajustarse a 1 mensualidad de la renta de ese momento (art. 36.1-2).
• Garantía adicional (aval bancario o depósito): se puede pactar, pero en contratos de hasta 5 años (7 si el casero es persona jurídica) no puede superar 2 mensualidades (art. 36.5), y en los de vivienda temporal firmados desde el 8-10-2026, 1 (los de temporada anteriores siguen con el régimen anterior hasta su fin, DT 8.ª). Desde el 8-10-2026 el casero no puede exigir un seguro de impago (art. 36.5 nuevo, RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
• Devolución: si no se devuelve el saldo de la fianza en un mes desde la entrega de llaves, devenga el interés legal (art. 36.4).

Con 1.000 € de renta, lo máximo que se puede pedir al firmar es 1.000 € de la primera renta, 1.000 € de fianza y 2.000 € de garantía adicional: 4.000 €. Muchas comunidades obligan al casero a depositar la fianza en un organismo público (disposición adicional 3.ª); mira la norma de la tuya.

7. Gastos: comunidad, IBI, suministros e inmobiliaria

Desde el 8-10-2026 el art. 20 de la LAU tiene otra redacción y otra numeración (RDL 29/2026, pendiente de convalidación); la ley no trae una transitoria expresa y leemos que se aplica a los contratos firmados desde esa fecha (interpretación nuestra, apoyada en el art. 2.3 del Código Civil; para contratos anteriores al 26-5-2023 lo dice expresamente la DT 4.ª.1 de la Ley 12/2023); la lectura contraria lo aplicaría también a los recibos posteriores al 8-10 de contratos anteriores. Los anteriores al 26-5-2023 siguen con la regla de antes por mandato expreso (DT 4.ª.1 de la Ley 12/2023, redacción del RDL 29/2026); los firmados entre el 26-5-2023 y el 7-10-2026, en nuestra lectura, también.

• Inmobiliaria y formalización del contrato: siempre el casero. «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador» (art. 20.1 hasta el 7-10-2026, desde la Ley 12/2023; art. 20.2 en la numeración nueva, que lo extiende a novaciones y renovaciones). La ley no distingue si el casero es particular o empresa.
• Comunidad y otros gastos generales: son del casero salvo que el contrato los cargue al inquilino por escrito y con su importe anual a la fecha del contrato. Durante los 5 o 7 primeros años, esa cantidad solo puede subir una vez al año y como mucho el doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.2 hasta el 7-10-2026; 20.3 en la numeración nueva). Si el edificio no está en propiedad horizontal, la comunidad no se repercute (desde el 8-10-2026).
• IBI y tasas: en contratos anteriores al 8-10-2026 se pueden cargar al inquilino con el mismo pacto escrito y con importe anual. En contratos firmados desde el 8-10-2026 el IBI no se puede repercutir, salvo que el inquilino sea el obligado tributario (art. 20, RDL 29/2026). La tasa de basuras suele tener como contribuyente al ocupante (art. 23.1.b y 23.2.a del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales), así que depende de la ordenanza: si lo eres, es tuya; si el obligado es el propietario, tampoco se te repercute.
• Suministros con contador (luz, agua, gas): siempre del inquilino (art. 20.3; 20.4 en la numeración nueva).
• Reparaciones: las necesarias para que la vivienda sea habitable las paga el casero, sin subir la renta, salvo daños causados por el inquilino; las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario son del inquilino (art. 21). Si una obra de conservación dura más de 20 días, la renta baja en proporción a la parte de la vivienda que no se pueda usar.

En una zona tensionada declarada, un contrato nuevo no puede repercutir al inquilino cuotas o gastos que no estuvieran en el contrato anterior (art. 17.6).

8. Obras, subarriendo, cesión y venta del piso

• Obras del inquilino: las que cambien la distribución necesitan consentimiento escrito; las que afecten a la seguridad, nunca (art. 23).
• Subarriendo: solo de una parte de la vivienda y con consentimiento escrito, y el precio no puede superar la renta. Cesión del contrato a otra persona: solo con consentimiento escrito (art. 8).
• Si el casero vende: el inquilino tiene derecho de compra preferente (tanteo en 30 días naturales desde la notificación y, si no se notificó, retracto). Se puede renunciar en el contrato; entonces el casero debe avisar de la venta con 30 días (art. 25).
• Si fallece el inquilino: pueden seguir en el contrato el cónyuge o la pareja que convivía, y ciertos familiares que convivían con él, notificándolo en 3 meses (art. 16).

9. Antes de firmar: lista de comprobación

1. ¿La duración permite llegar a 5 años (7 con empresa) y dice desde qué fecha cuenta? ¿Qué pasa pasado ese plazo (prórroga tácita de 5 o 7 años desde el 15-11-2026)?
2. ¿Hay cláusula de recuperación por necesidad del casero? Si no está escrita, no vale después.
3. ¿La subida dice el índice (IRAV) y la fecha? Sin cláusula, no hay subida, y hasta el 31-12-2027 el 2 % es el máximo sin nuevo pacto.
4. ¿Fianza de 1 mensualidad y garantía adicional de 2 como máximo, sin seguro de impago? ¿Solo 1 mensualidad de renta por adelantado?
5. ¿Comunidad a cargo del inquilino con su importe anual escrito y, en contratos desde el 8-10-2026, sin IBI? ¿Ningún cobro de la inmobiliaria al inquilino?
6. ¿Salida anticipada a los 6 meses sin penalización (contratos desde el 8-10-2026) o, si es anterior, con 1 mensualidad por año restante como máximo?
7. ¿Inventario de muebles y estado de la vivienda, con fotos, para la devolución de la fianza?

Si una cláusula no cumple la ley, es nula aunque esté firmada (art. 6 LAU); para reclamarla, una asociación de consumidores, la oficina de vivienda de tu comunidad o un abogado pueden ayudarte.

Para el cambio de casa: mudanza con empresa o con furgoneta, y el plan para alquilar una vivienda paso a paso.

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Guía para alquiler de vivienda habitual sujeto a la Ley 29/1994 tras la Ley 12/2023, con los Reales Decretos-ley 28/2026 (desde el 15-11-2026) y 29/2026 (desde el 8-10-2026), pendientes de convalidación, y sin el 26/2026 ni el 27/2026 (derogados el 2-10-2026). Si se derogan los nuevos, vuelve la regla anterior, sin efectos retroactivos. Cataluña, País Vasco, Navarra, Aragón, Baleares y Galicia tienen derecho civil propio, y varias comunidades regulan el depósito de la fianza, las zonas tensionadas y sus índices: comprueba la norma de la tuya. No cubre alquiler de temporada, turístico, de habitaciones ni de locales. Información orientativa, no es asesoramiento jurídico.

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