Noticias · octubre de 2026 · Explicador · Resumen del día
RDL 28 y 29/2026: tope del 2 % al alquiler y deducción del 10 %
Inquilino: revisa tu subidaPropietario: calcula el IRPF
Antes de calcular, revisa los supuestos y las limitaciones indicadas en esta noticia.
RDL 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre) y RDL 28/2026 (desde el 15 de noviembre), publicados en el BOE del 7 de octubre: si tu contrato cumple año hasta el 31-12-2027 y no pactas otra cosa, la renta sube como máximo un 2 %. Ambos están pendientes de convalidación y pueden caer, como cayeron los RDL 26 y 27.
Deducción estatal del 10 % del alquiler para inquilinos
Respuesta corta: si alquilas tu vivienda habitual y tu base imponible es inferior a 33.007,20 €, puedes deducirte el 10 % del alquiler en la cuota estatal de la Renta, con un máximo de 1.163 € (10 % de una base máxima de 11.630 €, con reducción progresiva). Está en el art. 68.6 de la Ley del IRPF (BOE-A-2026-20823, RDL 29/2026) y, como todo el decreto, está pendiente de convalidación.
Es para el inquilino, no para el arrendador, y sin otra vivienda a menos de 50 km. No cambia la retención de tu nómina, sino el resultado de la Renta. No está resuelto si cubre el alquiler pagado antes del 8-10-2026. Calculadora de sueldo bruto a neto (no incluye la deducción) · guía del contrato de alquiler.
El hecho
El el BOE publica el Real Decreto-ley 29/2026 (función social de la vivienda) y el Real Decreto-ley 28/2026 (estabilidad de los contratos de arrendamiento), ambos de 6 de octubre. Son casi idénticos a los RDL 26 y 27/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre (nuestra pieza). Todo lo que sigue está pendiente de convalidación.
- Renta (RDL 29, disposición final 6.ª): para contratos de vivienda sujetos a la LAU, de cualquier fecha de firma, cuyo aniversario de actualización caiga entre el 8-10-2026 y el 31-12-2027: si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia, «no procederá la aplicación de incremento alguno»; en los demás casos, lo que pacten las partes y, sin pacto, no más del 2 %. El IRAV solo manda si es menor. En todo caso, el art. 18.1 de la LAU reformado fija el IRAV como tope, también para contratos anteriores al 26-5-2023.
- Prórroga extraordinaria (RDL 29, DF 5.ª): contratos vigentes el 8-10-2026 cuyo plazo acabe antes del 31-12-2028: el inquilino al corriente de pago puede pedir prórrogas anuales hasta un máximo de dos años. El arrendador solo puede negarse por pacto, contrato nuevo o necesidad de vivienda propia.
- Prórroga tácita, preaviso e indemnización (RDL 28, desde el 15-11-2026): tras los 5 o 7 años, el contrato se prorroga por otros 5 o 7 años salvo aviso del arrendador con seis meses (el inquilino, dos), y quien no renueve debe indemnizar al inquilino, salvo causas justificadas como necesidad de vivienda propia. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; los preavisos válidos anteriores conservan eficacia sin indemnización.
- Otros cambios de la LAU (desde el 8-10-2026): desaparece la libertad de pacto de renta para grandes superficies o rentas altas (art. 4.2); el desistimiento del inquilino a los 6 meses no admite indemnización (art. 11); el IBI y las tasas de la vivienda no se pueden repercutir al inquilino (art. 20); y no se puede exigir seguro de impago (art. 36.5). Sobre estos dos últimos, el decreto no dice a qué contratos se aplican: nuestra interpretación es que a los firmados desde el 8-10-2026, a falta de disposición transitoria.
- IRPF (RDL 29, art. 6): la DT 38.ª conserva las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1-12-2026; desde el 2-12-2026 rige el nuevo régimen. Hay una excepción para contratos de cualquier fecha: reducción del 80 % sobre el rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1-12-2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. La DA 55.ª amplía el 1,1 % de imputación en 2026 a revisiones catastrales desde 2012.
- Impuestos locales: el recargo de IBI a viviendas vacías y turísticas afecta a periodos posteriores al 8-10-2026 (IBI 2027); los coeficientes máximos de la plusvalía municipal cambian desde el 1-12-2026.
A quién afecta
- Inquilinos con revisión de renta hasta el 31-12-2027: sin pacto distinto, tope del 2 %; cero si tu renta supera el índice de referencia (hoy solo hay índice en zonas tensionadas).
- Quien tenga contrato que acaba antes de 2029: puede pedir la prórroga extraordinaria; desde el 15-11-2026 se suma la prórroga tácita de 5 o 7 años con preaviso de seis meses.
- Propietarios: revisa la fecha de firma y la posible excepción de prórroga tácita; un contrato antiguo no garantiza que el cálculo de 2026 siga siendo válido.
Qué falta por saber
El art. 86.2 de la Constitución exige un pronunciamiento expreso sobre la convalidación o derogación de cada decreto-ley en los treinta días siguientes a su promulgación; con las Cortes disueltas, decide la Diputación Permanente (art. 78). Ese plazo no es una fecha de sesión. A 12 de octubre de 2026, no hemos podido verificar en una convocatoria oficial la fecha concreta de la votación de los RDL 28 y 29/2026. Esto no significa que no exista convocatoria. No ofrecemos una fecha límite calculada por nosotros sin un cómputo parlamentario verificable. Es distinta de las elecciones generales, convocadas para el 29 de noviembre de 2026 por el Real Decreto 806/2026, publicado el 6 de octubre. Pedro Sánchez había anunciado esa fecha el día anterior, según la comunicación de La Moncloa del 5 de octubre. Hay riesgo real de derogación: los RDL 26 y 27, casi idénticos, se derogaron el 2 de octubre. Si ocurre, sería sin efecto retroactivo: lo aplicado entre tanto, como una actualización al 2 %, queda como estaba. El RDL 28 puede entrar en vigor el 15-11 antes de votarse.
Tu cifra
Aritmética simple, no una calculadora: una renta de 800 € con aniversario después del 8-10-2026 y sin pacto distinto sube como máximo un 2 %, es decir, 800 € × 1,02 = 816 € (16 € más al mes), salvo que el IRAV sea menor. Todo ello pendiente de convalidación. La calculadora de actualización estima subidas sin nuevo pacto: no consulta el índice estatal ni calcula prórrogas extraordinarias o bajadas. Las calculadoras de IRPF y renovación no cubren el 80 % por prórroga tácita ni contratos desde el 2-12-2026. No uses sus resultados para esos casos, tampoco en 2026.
IRPF por alquilar Renovar o firmar nuevo
Qué hacer y plazo
- Si tu alquiler cumple año a partir del , no aceptes una subida mayor del 2 % sin leer el contrato: un pacto distinto vale solo si lo acordáis. Guarda por escrito lo que pagues.
- Si tu contrato vence antes de 2029, no firmes una renovación a la baja sin saber que puedes pedir la prórroga extraordinaria.
- Apunta el (IRAV de septiembre) y el (entra en vigor el RDL 28/2026). Esta pieza se actualiza cuando haya votación oficial.
El detalle de gastos y garantías está en contrato de alquiler desde el 8-10.
Para el efecto de la disolución sobre los decretos pendientes, lee qué pasa con el RDL 25/2026.
El índice de referencia sale el 14-oct: IRAV de septiembre.
Corrección (12 de octubre de 2026): distinguimos la fecha de las elecciones de la votación de convalidación y retiramos la estimación propia del día de esa votación, que no estaba confirmada en una convocatoria oficial. Precisamos también el plazo del artículo 86.2, sin fijar un vencimiento calculado por nosotros.
Añadir al calendario (15 de noviembre de 2026)
Fuentes
- BOE-A-2026-20823: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (función social de la vivienda) ()
- BOE-A-2026-20822: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (estabilidad de los contratos de alquiler) ()
- BOE-A-1978-31229: Constitución Española, arts. 78 y 86 ()
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