Noticias · octubre de 2026 · Explicador · Resumen del día
Alquiler que firmas desde el 8-10: gastos, fianza y garantías
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Si firmas un contrato de vivienda desde el 8 de octubre de 2026, el IBI no puede cargarse al inquilino, la agencia del casero no puede cobrarte sus honorarios y no pueden exigirte un seguro de impago. La garantía adicional a la fianza se queda en dos mensualidades como máximo. Todo está pendiente de convalidación.
El hecho
El el BOE publica el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre. En su artículo 3 reescribe dos artículos de la LAU que afectan a lo que pagas al firmar y durante el contrato.
- Artículo 20 (gastos): el pacto de gastos generales (comunidad) sigue necesitando escrito e importe anual, pero los tributos de la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo que sea «obligado tributario». Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, también de novación o renovación, no pueden repercutirse «ni directa ni indirectamente».
- Artículo 36.5 (garantías): sigue habiendo fianza en metálico y se puede pactar una garantía adicional, pero «en ningún caso» pueden exigirte seguros de impago de renta. En contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) la garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades; en los arrendamientos temporales, de una.
- Vivienda temporal: la ley crea esta figura (más de 31 días y, como regla general, hasta doce meses) con su causa justificada. La disposición transitoria 8.ª deja los contratos de temporada anteriores en su régimen anterior hasta que acaben.
Todo lo que sigue está «en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación». Los decretos 26 y 27, casi iguales, se derogaron el 2 de octubre.
A quién afecta
- Quien firme un contrato desde el 8-10-2026: el decreto no trae una disposición transitoria para los artículos 20 y 36. Nuestra interpretación, que consideramos defendible pero no segura, es que rigen para los contratos firmados desde esa fecha, porque los contratos se rigen por la ley de su firma. Hay una lectura contraria: que también alcance a los recibos posteriores al 8-10 de contratos anteriores. Si firmaste antes, consulta tu caso con una asociación de consumidores antes de dar nada por sentado.
- La basura depende de tu ordenanza: la tasa de basuras suele ser del ocupante, porque la ley local lo hace contribuyente. En ese caso la excepción de «obligado tributario» te alcanza y la pagas tú. El IBI, en cambio, es del propietario. Mira el recibo y la ordenanza de tu ayuntamiento.
- No afecta: la fianza legal (una mensualidad en vivienda), que no cambia, ni los contratos de uso distinto de vivienda (local, oficina).
Tu cifra
Ejemplo con la calculadora de gastos: te presentan un contrato nuevo con comunidad de 600 € al año (con una subida del 10 % pedida, cuando el tope es el doble de la subida de renta), IBI de 400 €, basuras de 100 € y 500 € de honorarios de agencia. El total que te piden es 1.660 €; solo te corresponden 724 € (comunidad 624 € con el tope del 4 % más las basuras) y puedes rechazar 936 € (IBI y honorarios, más el exceso de la comunidad). Para la fianza y la garantía, la calculadora de fianza da, para una renta de 900 € a cinco años, un máximo exigible de 3.600 € (fianza, garantía de dos meses y un mes adelantado); si te piden tres meses de garantía y una comisión de 900 €, hay 1.800 € que no pueden exigirte.
Gastos: quién paga qué Fianza y garantías
Qué hacer y plazo
- Antes de firmar un contrato desde el , revisa el borrador con esta lista: sin cláusula de IBI a tu cargo, sin comisión de agencia, sin seguro de impago obligatorio, garantía extra de dos meses como máximo y comunidad con importe anual escrito.
- Si la agencia te pide honorarios, pide por escrito que los separen: solo son tuyos los servicios opcionales que hayas solicitado expresamente por escrito, tras ser informado de su coste.
- Guarda el contrato y los recibos. Si el decreto se deroga, en principio no hay efecto retroactivo sobre lo ya firmado; los contratos posteriores a la derogación volverían a las reglas anteriores (interpretación nuestra).
- El art. 86.2 de la Constitución exige pronunciarse sobre convalidación o derogación en los treinta días siguientes a la promulgación; ese plazo no fija una sesión. A 12 de octubre de 2026, no hemos podido verificar en una convocatoria oficial la fecha de votación del RDL 29/2026. Esto no significa que no exista convocatoria.
- Para el aumento de la renta mientras el contrato esté vivo, mira qué dice la ley sobre la subida del alquiler.
Para el contexto del lunes 5, mira el resumen de ese día.
Todos los resúmenes están en resúmenes diarios y semanales.
Corrección (12 de octubre de 2026): sustituimos afirmaciones no verificadas sobre la convocatoria por una revisión fechada y distinguimos el plazo constitucional de la fecha de votación.
Fuentes
- BOE-A-2026-20823: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (art. 3, nuevos arts. 20 y 36.5 de la LAU; DT 8.ª) ()
- BOE-A-1978-31229: Constitución Española, arts. 78 y 86 ()
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