Amortización anticipada de la hipoteca: cómo funciona y qué comisiones te cobran
Respuesta corta: sí, puedes devolver parte o toda tu hipoteca cuando quieras. Si la firmaste desde el 16 de junio de 2019, el banco solo cobra comisión si el contrato lo prevé y sufre pérdida financiera, con un máximo del 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros años) en variables y del 2 % (10 primeros años) y 1,5 % después en fijas. Con la misma cantidad, reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota.
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Cómo funciona
- Derecho a amortizar: puedes reembolsar total o parcialmente antes de tiempo. El contrato puede exigirte avisar con antelación, pero como máximo con un mes (Ley 5/2019, art. 23.1).
- Información previa: cuando lo pidas, el banco debe darte en un máximo de 3 días hábiles, por escrito, cuánto supone para ti (art. 23.2).
- Menos coste: tienes derecho a que se reduzcan los intereses y costes del tiempo que ya no vas a usar. Si cancelas del todo, el seguro vinculado del que el banco es beneficiario se extingue y te devuelven la prima no consumida, salvo que pidas mantenerlo (art. 23.3).
- Plazo o cuota: con lo que entregas baja el capital pendiente y eliges qué se recalcula: o pagas la misma cuota durante menos meses, o la misma duración con una cuota menor.
Comisiones máximas (hipotecas desde el 16/06/2019)
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable (opción A del contrato) | 5 primeros años | 0,15 % |
| Variable (opción B del contrato) | 3 primeros años | 0,25 % |
| Variable | Después de ese periodo | 0 % |
| Fija (o tramo fijo) | 10 primeros años | 2 % |
| Fija (o tramo fijo) | Resto de la vida del préstamo | 1,5 % |
| Cambio de variable a fija (novación o subrogación) | 3 primeros años | 0,05 %, y 0 % después |
Los porcentajes se aplican sobre el capital que amortizas, no sobre toda la deuda. Y son topes: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco, que la ley define como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo (art. 23.5 a 23.8). En una variable las dos opciones son excluyentes: tu contrato fija una u otra. Muchas hipotecas no cobran nada: mira tu escritura.
Ejemplo: amortizar 10.000 € cuesta como mucho 25 € en una variable con la opción del 0,25 % durante los 3 primeros años, y como mucho 200 € en una fija durante los 10 primeros años.
Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019
Se rigen por lo que diga tu contrato y la normativa anterior (Ley 5/2019, disposición transitoria primera). En las firmadas desde diciembre de 2007, la Ley 41/2007 limita la compensación por desistimiento al 0,5 % del capital amortizado los 5 primeros años y al 0,25 % después; en variables con revisión de 12 meses o menos no cabe además compensación por riesgo de tipo de interés (arts. 8 y 9). Si haces una novación o subrogación ahora, se aplica la ley nueva.
Plazo o cuota: ejemplo con cifras
Te quedan 128.008 € por pagar a 20 años al 2,9 % (cuota de 703,54 €) y amortizas 10.000 €:
- Reducir plazo: sigues pagando 703,54 €, terminas 24 meses antes y ahorras unos 7.343 € de intereses.
- Reducir cuota: pagas 648,58 € al mes (54,96 € menos) los mismos 20 años y ahorras unos 3.191 € de intereses.
Haz la cuenta con tu hipoteca y tu comisión en la calculadora de amortizar plazo o cuota. Si tu hipoteca es variable, entender cómo te afecta el Euríbor te ayuda a decidir si amortizar ahora.
Cada mes, el Barómetro calcula a partir de qué rentabilidad compensa invertir en lugar de amortizar.
Antes de amortizar, revisa también el seguro de vida de la hipoteca y si la bonificación del banco compensa: son costes que te condicionan.
Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23 y disposición transitoria primera (texto consolidado, BOE; consultado el 8/10/2026).
- Ley 41/2007, arts. 8 y 9 (contratos anteriores a 2019; consultado el 8/10/2026).
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario.
Más sobre el tema: Hipotecas: decide con tus números (calculadoras y guías en orden de decisión).
Información orientativa, no constituye asesoramiento financiero ni legal. Revisa tus documentos (factura, contrato o escritura) y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee cómo trabajamos en Cómo funciona y nuestra política de uso de IA.
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