Noticias · noviembre de 2026 · Alerta normativa
Sopela, Urduliz y Bergara: el alquiler nuevo tiene tope desde el 4 de noviembre
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Desde el , el contrato nuevo de vivienda en Sopela, Urduliz o Bergara tiene tope: la última renta o, si quien alquila es gran tenedor o lleva cinco años sin contrato de vivienda, el índice.
El hecho
Zona de mercado residencial tensionado es la declaración del artículo 18 de la Ley 12/2023. En ese municipio, la LAU limita la renta de los contratos nuevos de vivienda y no fija un precio único.
El el BOE publica la resolución de 29 de octubre (BOE-A-2026-23088). Sopela y Urduliz (órdenes de 27 de julio, BOPV del ) y Bergara (orden de 11 de septiembre, BOPV del ). Efectos al día siguiente y vigencia de tres años desde entonces (art. 18.2.d). El cierre no viene impreso: de fecha a fecha se cumple el , salvo prórroga anual.
Las órdenes ya estaban en el BOPV. El tope del índice del artículo 17.7, segundo párrafo, para la vivienda sin contrato en cinco años, solo rige si lo recoge la resolución del Ministerio. En las tres dice que sí.
A quién afecta
- Quien firme desde el 4 de noviembre un arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU en esos municipios. El propietario o la intermediación tiene que decir que es zona tensionada y poner en el contrato la última renta de vivienda habitual de los cinco años y el valor del índice (art. 31.3 de la Ley 12/2023).
- Quien alquila allí. Gran tenedor en la zona: cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en ese municipio, sin garajes, trasteros ni vivienda de una administración, sus entes o una sociedad de participación mayoritaria pública. El artículo 3.k mantiene, además, más de diez inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m², sin garajes ni trasteros. Cada vivienda de un edificio cuenta, aunque no haya división horizontal.
- Queda fuera el contrato ya en vigor: no se reescribe. También temporada, turístico, habitación y local. La vivienda protegida sigue su régimen si es más exigente.
Tu cifra
El BOE no da euros por municipio. El tope del artículo 17.7 es el valor superior del rango de esa vivienda en el sistema estatal (resolución de 16 de abril de 2026), en la aplicación del Ministerio. Si no hay valor, no se inventa.
Supuesto de la ley, no una renta local. Con la última renta de vivienda habitual de los cinco años ya actualizada en 800 €, el contrato nuevo no pasa de 800 €. En un supuesto del artículo 17.6 cabe un 10 % más: 80 €, hasta 880 €. Sirven la rehabilitación del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, un ahorro de energía primaria no renovable del 30 % con los certificados de la ley, una mejora de accesibilidad, o un contrato o prórroga voluntaria de diez años o más. La obra tiene que haber acabado en los dos años anteriores.
Si quien alquila es gran tenedor, el artículo 17.7 suma el tope del índice y manda el más bajo de los dos. Sin contrato de vivienda en cinco años, el tope es solo el índice. La calculadora de actualización no hace esta cuenta ni consulta el índice.
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Qué hacer y plazo
- Si firmas desde el , pide por escrito la última renta y el informe del índice antes de pagar. La guía para revisar el contrato lo detalla.
- Si alquilas, cuenta viviendas en el municipio. El artículo 3.k pide un certificado del Registro de la Propiedad con las fincas.
- Si acaba la prórroga del artículo 9.1 o la tácita, el artículo 10.3 permite pedir prórrogas anuales hasta tres años, con la renta de ahora. El casero debe aceptarlas, salvo pacto distinto, contrato nuevo con los límites de los artículos 17.6 y 17.7, o necesidad de vivienda del artículo 9.3. Desde el el RDL 28/2026, aún sin convalidar ni derogar en el BOE de hoy, cambia ese artículo.
- El se cumplen los tres años. Una prórroga exigiría otra resolución.
Añadir al calendario (4 de noviembre de 2029)
Fuentes
- BOE-A-2026-23088: Resolución de 29 de octubre de 2026, zonas tensionadas del tercer trimestre ()
- BOPV núm. 154: Orden de 27 de julio de 2026, Sopela zona tensionada ()
- BOPV núm. 154: Orden de 27 de julio de 2026, Urduliz zona tensionada ()
- BOPV núm. 182: Orden de 11 de septiembre de 2026, Bergara zona tensionada ()
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado, artículos 10.3, 17.6 y 17.7, leído el 3 de noviembre de 2026 ()
- Ley 12/2023, texto consolidado, artículos 3.k, 18.2 y 31.3, leído el 3 de noviembre de 2026 ()
- BOE-A-2026-8691: sistema estatal de índices de precios de referencia, artículo 17.7 LAU ()
- BOE-A-2026-20822: Real Decreto-ley 28/2026, nueva redacción del artículo 10 de la LAU desde el 15 de noviembre ()
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