Fianza y garantías adicionales del alquiler: cuánto te pueden pedir al firmar
Si alquilas una vivienda de 900 € al mes a un casero particular con un contrato de hasta 5 años.
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La ley solo permite exigirte 3.600 € al firmar (1 mensualidad de fianza, hasta 2 de garantía adicional y 1 de renta adelantada) y la comisión de la inmobiliaria corre a cargo del casero: si te piden 5.400 €, puedes negarte a pagar la diferencia de 1.800 €. La calculadora compara lo que te piden con el máximo legal según el tipo de contrato, la duración y el arrendador.
Si alquilas una vivienda de 900 € al mes a un casero particular con un contrato de hasta 5 años, la ley solo permite exigirte 3.600 € al firmar: 1 mensualidad de fianza, hasta 2 de garantía adicional y 1 de renta adelantada (arts. 36.1, 36.5 y 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La comisión de la inmobiliaria corre a cargo del casero (art. 20.1), así que en el ejemplo de la calculadora, donde te piden 5.400 € (fianza de 1 mensualidad, 3 de garantía, 1 de renta adelantada y 900 € de comisión), puedes negarte a pagar 1.800 €: 900 € de garantía por encima del límite y los 900 € de comisión. Si el contrato pactado dura más de 5 años (7 si el casero es persona jurídica), la ley no fija ese tope de 2 mensualidades para la garantía.
Qué puede exigirte el casero al firmar
- Fianza: obligatoria y en metálico, de 1 mensualidad en vivienda y 2 en uso distinto (art. 36.1). No se actualiza durante los 5 primeros años (7 si el casero es persona jurídica); en cada prórroga posterior, cualquiera de las partes puede pedir que se iguale a la renta vigente (art. 36.2).
- Garantía adicional (aval bancario, depósito, seguro de impago): se puede pactar, pero en vivienda, con contratos de hasta 5 años (hasta 7 si el casero es persona jurídica), su valor no puede pasar de 2 mensualidades (art. 36.5). Con una duración pactada mayor o en uso distinto, esta calculadora no aplica ningún tope.
- Renta por adelantado: en vivienda, como mucho 1 mensualidad (art. 17.2). La primera renta cuenta como esa mensualidad: pedirte el primer mes y el último ya es pasarse.
- Gestión inmobiliaria y formalización: a cargo del arrendador (art. 20.1, redacción de la Ley 12/2023); la ley no distingue entre particular y empresa.
Novedad del 8-10-2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (art. 36.5 de la LAU) prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago como garantía y deja la garantía adicional en hasta 2 mensualidades (hasta 5 o 7 años) y en 1 en los de vivienda temporal firmados desde el 8-10-2026 (los de temporada anteriores siguen con el régimen anterior hasta su fin, DT 8.ª); los honorarios de gestión y formalización pasan al art. 20.2. Está en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación en el Congreso, y no cambia las cifras de esta calculadora: si te piden un seguro de impago como parte de la garantía, ya no puedes estar obligado a pagarlo. Si la norma se deroga, vuelve la redacción anterior.
Cómo se calcula
La calculadora multiplica cada concepto por tu renta, compara lo que te piden con el máximo legal y suma lo que sobra. Lo que te pidan como fianza por encima de la legal se trata como garantía adicional en metálico (art. 36.5) y suma en su límite de 2 mensualidades; con una duración mayor o en uso distinto no hay tope y es exigible. El límite de duración se mira con la duración pactada: en 5 años justos (7 con empresa) el tope sigue vigente; con 6 años y casero particular, no.
Cómo usar el resultado
- Mira el importe de la última columna: es lo que puedes negarte a pagar. Si es 0, lo que te piden cabe en la ley.
- Si el límite de garantía no se aplica por la duración, el casero puede pedirte más de 2 mensualidades; tú decides si aceptas, pero no es ilegal por esta vía.
- Antes de firmar, repasa la guía de cláusulas del contrato de alquiler. Si estás decidiendo entre alquilar y comprar, usa la calculadora de alquilar o comprar.
Qué no incluye (léelo antes de decidir)
Quedan fuera: el depósito de la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma (disposición adicional 3.ª; cuantía y plazo varían), los contratos firmados antes del 6-3-2019 (sin tope de 2 mensualidades de garantía, DT 1.ª del Real Decreto-ley 7/2019) y los firmados entre esa fecha y el 25-5-2023 (la comisión era del casero solo si era persona jurídica, DT 4.ª de la Ley 12/2023): la calculadora aplica la ley a contratos que se firman hoy; los alquileres de temporada, los subarriendos, el alquiler de habitaciones y los alquileres sociales, la actualización de la fianza en prórrogas, la actualización de la renta (otra calculadora), el interés legal por retraso en la devolución (art. 36.4: depende del tipo vigente y de los días) y el aval bancario concreto, con su comisión. La fianza, la garantía, el adelanto y la comisión son reglas de la LAU y rigen en toda España; lo que cambia por comunidad es el depósito de la fianza (disposición adicional 3.ª); no modelamos normas forales ni autonómicas propias del País Vasco, Navarra u otras comunidades. En contratos de más de 300 m² o con renta anual superior a 5,5 veces el salario mínimo anual, la fianza y la garantía (art. 36, de aplicación imperativa) se aplican igual; hasta el 8-10-2026 el adelanto (art. 17.2) y la comisión podían pactarse (art. 4.2); desde esa fecha, el RDL 29/2026 (pendiente de convalidación) suprime esa excepción para los contratos nuevos.
Supuestos del cálculo
- La duración es la pactada; si es menor de 5 años (7 con empresa) el contrato se prorroga hasta ese mínimo (art. 9.1), pero el tope de garantía se mira con lo pactado.
- Los gastos de gestión y formalización se tratan como del arrendador (art. 20.1). Si la agencia la contrataste tú para buscar piso, el cobro puede discutirse y, si prospera, ese importe sí sería exigible.
- En uso distinto de vivienda solo se aplica la fianza de 2 mensualidades; garantía, adelanto y comisión se tratan como pactables.
- Los importes de ejemplo (renta, duración y lo que te piden) son editables y no proceden de una fuente oficial.
Esto es información orientativa, no asesoramiento jurídico.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me pueden pedir al firmar un alquiler de vivienda?
Fianza de 1 mensualidad, hasta 2 mensualidades de garantía adicional (en contratos de hasta 5 años, o 7 si el casero es una empresa) y 1 mensualidad de renta por adelantado. Con 900 € de renta, 3.600 € como máximo (arts. 36 y 17.2 de la LAU).
¿Pueden pedirme más de dos meses de garantía adicional?
Depende de la duración pactada: en vivienda, con contrato de hasta 5 años (7 si el casero es persona jurídica), la garantía adicional no puede pasar de 2 mensualidades. Con una duración mayor, la ley no fija ese tope (art. 36.5 de la LAU).
¿Tengo que pagar la comisión de la inmobiliaria?
En un alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización son del arrendador, sea particular o empresa (art. 20.1 de la LAU, desde la Ley 12/2023). En contratos de 2019 a mayo de 2023, solo si era persona jurídica.
¿Cuándo me devuelven la fianza y qué pasa si se retrasan?
La ley prevé que, si el saldo no se restituye pasado un mes desde la entrega de llaves, devenga el interés legal (art. 36.4 de la LAU). La calculadora no calcula ese interés: depende del tipo vigente y de los días de retraso.
¿Se actualiza la fianza si el contrato se prorroga?
Durante los 5 primeros años (7 con empresa) no se actualiza. En cada prórroga posterior, el casero puede pedir que se complete hasta 1 mensualidad de la renta vigente, o tú que se reduzca (art. 36.2 de la LAU).
Supuestos y fuentes
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado del BOE (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003), consultada el 2/10/2026: art. 36.1 (fianza de 1 mensualidad en vivienda y 2 en uso distinto), art. 36.2 (actualización en prórrogas), art. 36.4 (interés legal pasado un mes de la entrega de llaves), art. 36.5 (garantía adicional de hasta 2 mensualidades en vivienda con contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica), art. 17.2 (no más de 1 mensualidad por adelantado) y art. 20.1 (gestión inmobiliaria y formalización a cargo del arrendador, Ley 12/2023, https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203). Redacción vigente tras la Resolución de 2/10/2026 que deroga el Real Decreto-ley 26/2026 (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526). Real Decreto-ley 29/2026, art. 3 (BOE-A-2026-20823, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823), consultado el 7/10/2026: el art. 36.5 nuevo prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago, mantiene la garantía adicional de hasta 2 mensualidades (hasta 5 o 7 años) y la limita a 1 en la vivienda temporal firmada desde el 8-10-2026 (los de temporada anteriores siguen con el régimen anterior hasta su fin, DT 8.ª de la LAU), y el art. 20 pasa los honorarios de gestión y formalización al apartado 20.2; en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación. La calculadora no cambia sus cifras. Los importes de renta, duración y lo que te piden son ejemplos editables, no datos oficiales. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.
Esta herramienta es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Comprueba las condiciones concretas de tu contrato y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee nuestra política de uso de IA.
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