IRPF por alquilar una vivienda: rendimiento neto y reducción del 50 al 90 %
Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026.
Sin registroSe calcula en tu móvilDatos 2026
Actualizado:
Más detalle
Alquilar una vivienda te hace tributar solo por una parte del rendimiento neto: con un contrato firmado entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 la reducción es del 50 % en el caso general y solo sube al 60, 70 o 90 % si se cumple el supuesto concreto (vivienda rehabilitada, primera vez en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, o renta rebajada más del 5 % en zona tensionada); con un contrato anterior al 26 de mayo de 2023 es del 60 %. En el ejemplo (800 € al mes durante 12 meses, 900 € de IBI, comunidad y seguro, 2.500 € de intereses y reparaciones, amortización del 3 % sobre 120.000 € y un tipo marginal del 30 %) el rendimiento neto de 2.600 € baja a 1.300 €, pagas unos 390 € y te quedan 5.810 € netos. Rebajar la renta más del 5 % para llegar al 90 % no compensa en ese ejemplo (la rebaja máxima que compensa es el 3,4 %), pero con 1.500 € al mes y un tipo del 37 % sí compensa hasta el 9,4 %. La DT 38.ª mantiene las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1/12/2026, pero contiene una excepción: con independencia de la fecha de firma, el 80 % puede aplicarse al rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 de la LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1/12/2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. No uses este resultado si te corresponde esa excepción o si el contrato nuevo se firma desde el 2/12/2026: esos casos no están modelados.
Casos típicos (8 de octubre de 2026)
Resultados de esta calculadora con estas entradas, a la fecha indicada; no son una predicción: cambia las tuyas arriba.
- alquiler de 800 € al mes durante 12 meses, 900 € de gastos, 2.500 € de intereses, tipo marginal del 30 % y reducción del 50 %: ingresas 9.600 € y el rendimiento previo es de 2.600 €; con la reducción del 50 % tributas por 1.300 €, pagas 390 € de IRPF y te quedan 5.810 € netos tras gastos e impuesto. Aplicar este caso
- alquiler de 1.100 € al mes durante 12 meses, 900 € de gastos, 2.500 € de intereses, tipo marginal del 37 % y reducción del 70 %: ingresas 13.200 € y el rendimiento previo es de 6.200 €; con la reducción del 70 % tributas por 1.860 €, pagas 688 € de IRPF y te quedan 9.112 € netos tras gastos e impuesto. Aplicar este caso
- alquiler de 950 € al mes durante 12 meses, 900 € de gastos, 2.500 € de intereses, tipo marginal del 30 % y reducción del 90 % (zona tensionada): ingresas 11.400 € y el rendimiento previo es de 4.400 €; con la reducción del 90 % tributas por 440 €, pagas 132 € de IRPF y te quedan 7.868 € netos tras gastos e impuesto. Aplicar este caso
Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026. No uses este resultado si te corresponde esa excepción o si el contrato nuevo se firma desde el 2/12/2026: esos casos no están modelados.
Si alquilas una vivienda con un contrato firmado entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026, tributas solo por el 50 % de tu rendimiento neto en el caso general, y por el 40, 30 o 10 % si se cumple el supuesto del 60, 70 o 90 %; con un contrato anterior al 26 de mayo de 2023, por el 40 % (art. 23.2 de la Ley del IRPF). En el ejemplo de la calculadora (800 € al mes, 12 meses, tipo marginal del 30 %) el neto que te queda es de 5.810 € con el 50 % y de 6.122 € con el 90 %, y rebajar la renta más del 5 % para llegar al 90 % no compensa; con 1.500 € al mes y un tipo del 37 % sí compensa hasta una rebaja del 9,4 %.
Alcance comprobado el 12/10/2026: La DT 38.ª mantiene las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1/12/2026, pero contiene una excepción: con independencia de la fecha de firma, el 80 % puede aplicarse al rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 de la LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1/12/2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. No uses este resultado si te corresponde esa excepción o si el contrato nuevo se firma desde el 2/12/2026: esos casos no están modelados. Fuente: RDL 29/2026, art. 6.Segundo.Dos y Catorce, en vigor desde el 8/10/2026 y pendiente de convalidación. La entrada en vigor no espera a la convalidación.
Cómo se calcula el rendimiento neto
- Ingresos íntegros: todo lo que paga el inquilino por el alquiler, incluidos los bienes cedidos con el inmueble y sin IVA (art. 22 de la Ley del IRPF).
- Gastos deducibles: IBI y otros tributos no estatales, comunidad, seguros, servicios de terceros, y los intereses de la financiación y las reparaciones y conservación. Estos dos últimos, juntos, no pueden superar los ingresos del año; el exceso se aplica en los cuatro años siguientes (art. 23.1.a.1.º).
- Amortización: hasta el 3 % anual del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin el suelo (art. 23.1.b y art. 14 del Reglamento). Si no conoces el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste por los valores catastrales (art. 14.2.a). No es un pago en efectivo, pero baja el rendimiento sujeto a impuesto.
- Reducción: se aplica solo al rendimiento neto positivo (art. 23.2). Si los gastos superan los ingresos no hay reducción ni cuota por este alquiler.
La deducción estatal para el inquilino del art. 68.6 tampoco se calcula aquí: esta herramienta estima el IRPF del arrendador.
Qué texto se aplica según la fecha del contrato
La disposición transitoria 38.ª de la Ley del IRPF (RDL 29/2026, art. 6.Segundo.Catorce) decide qué redacción del art. 23.2 vale para cada contrato, salvo la excepción del 80 % explicada arriba:
- Anterior al 26/5/2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023): texto vigente a 31/12/2021, reducción del 60 %.
- Del 26/5/2023 al 1/12/2026: art. 23.2 en su redacción vigente a 31/12/2025, la de la Ley 12/2023. 90 % si es un nuevo contrato en zona tensionada con la renta inicial rebajada más del 5 %; 70 % si es la primera vez que alquilas, en zona tensionada, a un inquilino de 18 a 35 años, o si es alquiler social a una Administración o entidad sin fines lucrativos, o la vivienda está acogida a un programa público que limita la renta; 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato; 50 % en los demás casos. Si cumples varios supuestos, se aplica el mayor.
- Desde el 2/12/2026: nuevo art. 23.2 del Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), con reducciones del 15 al 100 % según la renta, el índice de referencia y si eres gran tenedor: no se calcula aquí.
Cuándo no se aplica la reducción
Según el art. 23.2 de la Ley del IRPF, solo se aplica a rendimientos netos positivos declarados en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie un procedimiento sobre ellos; no alcanza a ingresos no declarados ni a gastos indebidos que se regularicen, ni a contratos que incumplan el límite de renta del art. 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en zona tensionada. El texto no condiciona la reducción a presentar la declaración dentro del plazo.
Cómo usar el resultado
- Mira la renta mensual a partir de la cual tributas y la que necesitas para cubrir tus pagos.
- Compara la tabla de reducciones: si te planteas rebajar la renta para acceder a un porcentaje mayor, la última columna da la renta mínima con la que sigues ganando lo mismo. El 90 % solo vale si el nuevo contrato se firma como tarde el 1/12/2026; después rige el nuevo art. 23.2 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación), que esta tabla no calcula.
- Si el alquiler es tu único ingreso inmobiliario, comprueba si estás obligado a declarar y si te conviene declarar en conjunta o individual.
Qué no incluye (léelo antes de decidir)
Fuera de la Ley del IRPF modelada quedan: alquiler turístico o de temporada, locales, el mobiliario cedido (art. 14.2.b del Reglamento), IVA, pérdidas compensables con otras rentas, gastos pendientes de años anteriores, la renta imputada de los meses sin alquilar (art. 85: 2 % del valor catastral, o 1,1 % si la revisión catastral entró en vigor desde 2012, DA 55.ª del RDL 29/2026, con efectos 1-1-2026, pendiente de convalidación), plusvalía de venta, ITP/AJD, no residentes, País Vasco y Navarra, y deducciones autonómicas. Presentar fuera de plazo mantiene la reducción pero añade recargo (art. 27 de la Ley General Tributaria), y si tus otras rentas no del trabajo superan 6.500 € pierdes la reducción del art. 20 y la deducción de la DA 61.ª. La cuota usa el tipo marginal que indicas, no el cálculo por tramos.
Supuestos del cálculo
- La amortización se reparte por meses alquilados, que es el criterio de la Agencia Tributaria (el reglamento solo dice «en cada año»).
- Los gastos que introduces son los del periodo alquilado.
- El neto es en efectivo: ingresos menos gastos pagados menos cuota (sin la amortización, que no sale de tu cuenta).
- Los importes de ejemplo y el tipo marginal son editables y no proceden de una fuente oficial.
Esto es información orientativa, no asesoramiento fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Qué reducción se aplica al alquiler de una vivienda en el IRPF 2026?
La DT 38.ª mantiene las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1/12/2026, pero contiene una excepción: con independencia de la fecha de firma, el 80 % puede aplicarse al rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 de la LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1/12/2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026. En los demás supuestos del régimen transitorio: Depende de cuándo firmaste el contrato y del supuesto. Si lo firmaste antes del 26 de mayo de 2023, el 60 % (texto del art. 23.2 vigente a 31/12/2021, disposición transitoria 38.ª de la Ley del IRPF, añadida por la Ley 12/2023). Si lo firmaste entre el 26/5/2023 y el 1/12/2026, se aplica el art. 23.2 en su redacción vigente a 31/12/2025, la de la Ley 12/2023 (disposición transitoria 38.ª.2, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026): 90 % si es un nuevo contrato en zona tensionada con la renta inicial rebajada más del 5 % sobre la última renta del contrato anterior; 70 % si la alquilas por primera vez en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o a una Administración o entidad sin fines lucrativos para alquiler social, o si la vivienda está acogida a un programa público que limita la renta; 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato; 50 % en los demás casos. Si cumples varios supuestos, se aplica el mayor porcentaje.
¿Qué gastos puedo deducir y cuánto puedo amortizar?
Los necesarios para obtener el alquiler (art. 23.1 y art. 13 del Reglamento): IBI y otros tributos no estatales, tasas, comunidad, seguros, servicios de terceros y los intereses y gastos de financiación y de reparación y conservación. Estos dos últimos no pueden superar en conjunto los ingresos del año; el exceso se aplica en los cuatro años siguientes. La amortización es como máximo el 3 % anual del mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, sin contar el suelo (art. 23.1.b y art. 14 del Reglamento). La herramienta la reparte por meses alquilados, el criterio de la Agencia Tributaria (proporcional a los días alquilados), porque el reglamento solo habla de «cada año»; las ampliaciones y mejoras no son gasto, solo se amortizan.
¿Qué pasó con el Real Decreto-ley 26/2026 y los contratos nuevos?
El RDL 26/2026 fue derogado. El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8/10/2026, pendiente de convalidación. La DT 38.ª mantiene las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1/12/2026, pero contiene una excepción: con independencia de la fecha de firma, el 80 % puede aplicarse al rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 de la LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1/12/2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026.
¿Pierdo la reducción si presento la declaración fuera de plazo o Hacienda me regulariza?
El art. 23.2 no habla de plazo: la reducción solo se aplica a rendimientos netos positivos calculados en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie un procedimiento de verificación, comprobación limitada o inspección sobre ellos. Tampoco se aplica a la parte de rendimiento que proceda de ingresos no declarados o gastos indebidos que se regularicen, aunque los aceptes durante el procedimiento, ni a contratos que incumplan el art. 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (límite de renta en zona tensionada).
¿Qué no incluye esta calculadora?
Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026. No incluye el mobiliario cedido (art. 14.2.b del Reglamento), alquiler turístico o de temporada, locales, IVA, pérdidas compensables con otras rentas, gastos pendientes de años anteriores, la renta imputada de los meses sin alquilar (art. 85: 2 % del valor catastral, o 1,1 % si la revisión catastral entró en vigor desde 2012, DA 55.ª del RDL 29/2026, con efectos 1-1-2026, pendiente de convalidación), plusvalía de venta, ITP/AJD, no residentes ni País Vasco y Navarra, y las deducciones autonómicas. Tampoco calcula el tramo exacto de tu IRPF: usa el tipo marginal que tú indicas, así que si el alquiler te cambia de tramo la cuota real será distinta. No es asesoramiento fiscal; confirma el resultado en el programa de la Agencia Tributaria.
Supuestos y fuentes
Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764), consultada el 2/10/2026 y releída el 8/10/2026: art. 22 (rendimiento íntegro), art. 23.1 (gastos deducibles, límite de intereses y reparaciones, amortización del 3 %), art. 23.2 en la redacción vigente desde el 1/1/2024 por la Ley 12/2023 (reducciones del 50, 60, 70 y 90 %) y disposición transitoria 38.ª en esa misma redacción (contratos anteriores al 26/5/2023: texto vigente a 31/12/2021, 60 %). El Real Decreto-ley 26/2026 estuvo en vigor del 1 al 2 de octubre de 2026 y fue derogado por Resolución del Congreso de 2/10/2026 (BOE n.º 245, BOE-A-2026-20526, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526), que deja sin efecto sus modificaciones de la Ley del IRPF; Desde el 7-10-2026 el consolidado del BOE muestra como última versión del art. 23 y de la DT 38.ª la del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, vigente desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación); por la DT 38.ª, a contratos firmados entre el 26/5/2023 y el 1/12/2026 se les aplica el art. 23.2 vigente a 31/12/2025 (Ley 12/2023), que es el calculado; consultado el 8/10/2026. Reglamento del IRPF, arts. 13 y 14 (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820). Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26/5/2023 (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203). Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 17.6 (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003). Cuadro de reducciones y manual de la Agencia Tributaria (https://sede.agenciatributaria.gob.es/). Los importes del ejemplo y el tipo marginal son supuestos editables, no datos oficiales. Art. 27 de la Ley General Tributaria, recargos por declaración extemporánea (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186). Reglamento del IRPF, art. 14.2.b, amortización de bienes muebles cedidos (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820). Revisión de alcance del 12/10/2026: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823 (art. 6.Segundo.Dos y Catorce, art. 23.2 y DT 38.ª; DF 11.ª). La excepción del 80 % y el régimen de contratos desde el 2/12/2026 no están modelados; los datos del contrato no bastan para detectarlos automáticamente. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.
Esta herramienta es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Comprueba las condiciones concretas de tu contrato y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee nuestra política de uso de IA.
Insertar en tu web
Gratis, con crédito y enlace a Entre Muchos. Copia este código en tu página:
¿Prefieres citarla? Enlace con fuente y fecha:
La altura se ajusta sola con este script opcional. Condiciones de uso y ejemplos.
En las noticias
- RDL 28 y 29/2026: tope del 2 % al alquiler y deducción del 10 %
- Reversión del RDL 26/2026 ya en el BOE: qué vuelve a regir
Guías para entenderlo
- Cláusulas abusivas del contrato de alquiler: cuáles son nulas y cuáles incluir Duración, fianza, subida IRAV o IPC y gastos: qué cláusulas abusivas del alquiler anula la LAU y cuáles conviene firmar, con su artículo del BOE.
Esta decisión es un paso del mapa IRPF: decide con tus números (ejercicio 2026), en orden.
Otras decisiones relacionadas
- Actualización de la renta del alquiler: cuánto puede subir con el tope del 2 %, el IRAV o el IPC
Cuánto puede subirte la renta el casero: tope del 2 % hasta 2027 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación), IRAV o IPC, y desde cuándo se cobra.
Hipoteca y vivienda - Declaración de la renta conjunta o individual: ¿qué te conviene?
Compara la declaración de la Renta conjunta y la individual con tus ingresos y tu situación familiar. Calcula cuál te sale mejor antes de presentarla.
Impuestos - Vender tu vivienda habitual: ganancia patrimonial, exención y cuánto IRPF pagas
Calcula el IRPF de la ganancia al vender tu vivienda habitual y si te libras por reinvertir o por tener 65 años o más. No calcula la plusvalía municipal.
Impuestos
Otros también usan: Sueldo bruto a neto 2026 · Alquilar o comprar vivienda · Hipoteca fija o variable hoy