Vender tu vivienda habitual: ganancia patrimonial, exención y cuánto IRPF pagas
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo lo obtenido (precio menos gastos de venta y menos la hipoteca pendiente) en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años, o si tienes 65 años o más (o dependencia severa), no pagas IRPF por la ganancia (arts. 33.4.b y 38 de la Ley del IRPF); si no reinviertes o la vivienda no era tu habitual, la ganancia tributa en la base del ahorro entre el 19 % y el 30 %.
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En el ejemplo (320.000 € de venta, 180.000 € de compra, 16.000 € de gastos de compra, 9.000 € de gastos de venta y 60.000 € de hipoteca pendiente) la ganancia es de 115.000 €: reinvirtiendo 150.000 € pagas 9.658 € de IRPF, reinvirtiendo 251.000 € o más no pagas nada, y sin exención serían 25.450 €. No incluye la plusvalía municipal (IIVTNU), los no residentes (tributan por el IRNR), la deducción del 60 % de Ceuta y Melilla (art. 68.4), el abatimiento de lo comprado antes de 1995, la subrogación de hipoteca, herencias, donaciones, la renta vitalicia del art. 38.3, la venta de vivienda vacía a entes públicos de vivienda (DA 65.ª, RDL 29/2026), pareja con vivienda ganancial ni País Vasco y Navarra.
Casos típicos (8 de octubre de 2026)
Resultados de esta calculadora con estas entradas, a la fecha indicada; no son una predicción: cambia las tuyas arriba.
- vivienda habitual vendida por 320.000 €, comprada por 180.000 €, 60.000 € de hipoteca pendiente, reinvirtiendo 150.000 €: la ganancia patrimonial es de 115.000 €; exenta por reinversión 68.725 €, tributa 46.275 € con una cuota de 9.658 € y te quedan 241.342 € netos tras cancelar la hipoteca. Aplicar este caso
- vivienda habitual vendida por 320.000 €, comprada por 180.000 €, 60.000 € de hipoteca pendiente, reinvirtiendo 251.000 €: la ganancia patrimonial es de 115.000 €; queda totalmente exenta y te quedan 251.000 € netos tras cancelar la hipoteca (sin la exención serían 25.450 € de IRPF). Aplicar este caso
- vivienda no habitual vendida por 320.000 €, comprada por 180.000 €, 60.000 € de hipoteca pendiente: la ganancia patrimonial es de 115.000 €; sin exención la cuota es de 25.450 € y te quedan 225.550 € netos tras cancelar la hipoteca. Aplicar este caso
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo lo obtenido (precio menos gastos de venta y menos la hipoteca pendiente) en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años, o si tienes 65 años o más (o dependencia severa), no pagas IRPF por la ganancia (arts. 33.4.b y 38 de la Ley del IRPF); si no reinviertes o la vivienda no era tu habitual, la ganancia tributa en la base del ahorro entre el 19 % y el 30 %. En el ejemplo de la calculadora (320.000 € de venta, 180.000 € de compra, 16.000 € de gastos de compra, 9.000 € de gastos de venta y 60.000 € de hipoteca pendiente) la ganancia es de 115.000 €: reinvirtiendo 150.000 € pagas 9.658 € de IRPF, reinvirtiendo 251.000 € o más no pagas nada, y sin exención serían 25.450 €.
Cómo se calcula la ganancia
Según los arts. 34 y 35 de la Ley del IRPF:
- Valor de transmisión (art. 35.2): el precio real de venta menos los gastos y tributos que pagas tú como vendedor (agencia, certificados, y la plusvalía municipal si la pagas tú).
- Valor de adquisición (art. 35.1): el precio de compra más las mejoras con factura y los gastos y tributos de la compra (notaría, registro, ITP o AJD), sin intereses de la hipoteca, menos las amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada.
- Ganancia o pérdida (art. 34.1.a): la diferencia entre ambos. Si es una pérdida o cero, no hay IRPF por esta venta.
Las tres situaciones
- Vivienda habitual y reinversión (art. 38.1 y art. 41 del Reglamento): la ganancia queda excluida si reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en 2 años desde la venta (o ya la pagaste en los 2 años anteriores). Lo obtenido es el valor de transmisión menos el principal pendiente de la hipoteca de la vivienda vendida. Cuenta todo lo que pagas por la nueva vivienda habitual en plazo, aunque lo financies con una hipoteca (doctrina del Tribunal Supremo, 2024). Si reinviertes menos, se excluye la parte proporcional.
- 65 años o más, o dependencia severa (art. 33.4.b): la ganancia de tu vivienda habitual está exenta, sin límite de importe y sin reinvertir.
- Vivienda no habitual: no hay exención por reinversión ni por edad. Quedan fuera del cálculo dos supuestos: para mayores de 65 años, destinar lo obtenido en 6 meses a una renta vitalicia asegurada, hasta 240.000 € (art. 38.3), y la venta de una vivienda vacía a entes públicos de vivienda (DA 65.ª, RDL 29/2026, hasta el 31-12-2027, pendiente de convalidación).
Qué es vivienda habitual
Según el art. 41 bis del Reglamento del IRPF, la que fue tu residencia continuada al menos 3 años (con excepciones por matrimonio, traslado laboral u otras causas justificadas) y lo era al vender o lo fue hasta algún día de los 2 años anteriores. Nota (8/10/2026): El Real Decreto-ley 26/2026 estuvo en vigor del 1 al 2 de octubre de 2026 y fue derogado por el Congreso (Resolución publicada en el BOE del 2/10/2026, BOE-A-2026-20526); la derogación no es retroactiva. Esas novedades (vivienda habitual de mayores de 65 años y dependientes, art. 41 bis.3 del Reglamento, y venta a entes públicos) vuelven con el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación; esta calculadora no las modela. Si te afectan (por ejemplo, te trasladaste por edad o dependencia), consulta tu caso. La plusvalía municipal (IIVTNU) tendrá nuevos coeficientes máximos desde el 1-12-2026 (art. 107.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, art. 10 del RDL 29/2026, pendiente de convalidación; para 20 años o más baja de 0,40 a 0,30); esta página no la calcula.
Cuánto IRPF sale
La ganancia no exenta se suma a tus otras rentas del ahorro y tributa por la escala de los arts. 66 y 76 (estatal más autonómica): 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. La cuota es la diferencia entre aplicar la escala a otras rentas más ganancia y aplicarla solo a otras rentas.
Cómo usar el resultado
Con los arts. 38 y 33.4.b de la Ley del IRPF y el art. 41 del Reglamento del IRPF:
- Mira el importe de reinversión que deja la cuota en 0 € y compáralo con el precio total de la nueva vivienda habitual: cuenta aunque lo financies con hipoteca, no solo el efectivo de la venta.
- Si vendes con 65 años o más y no reinviertes, el resultado es 0 € de IRPF por esta venta, si la vivienda era tu habitual según el Reglamento.
Qué no incluye (léelo antes de decidir)
Fuera de la Ley del IRPF modelada, no incluye: la plusvalía municipal (IIVTNU) como cálculo (solo la restas como gasto si la pagas tú), los no residentes (tributan por el IRNR, no por esta escala), la deducción del 60 % de Ceuta y Melilla (art. 68.4), subrogación de hipoteca, herencias o donaciones, parejas con vivienda ganancial (el reparto de la ganancia), el abatimiento de la disposición transitoria 9.ª para lo comprado antes del 31/12/1994 (coeficientes que reducen la parte generada hasta el 19/1/2006, con un tope de 400.000 € de valor de transmisión acumulado desde 2015; tu cuota real sería igual o menor), la compensación de pérdidas con otras ganancias del ahorro (art. 49, límite del 25 % y 4 años), el mínimo personal y familiar sobre la base del ahorro (se supone absorbido por la base general: con pocas rentas pagarías algo menos), ni País Vasco y Navarra. La rehabilitación de la nueva vivienda y otras reglas finas de reinversión (art. 41.1 del Reglamento) tampoco se modelan.
Supuestos del cálculo
Con el Reglamento del IRPF:
- El importe a reinvertir se calcula sobre el valor de transmisión (precio menos gastos de venta) menos el principal pendiente, tal como dice el art. 41.1 del Reglamento.
- El neto es en efectivo: precio menos gastos de venta, menos hipoteca pendiente, menos cuota; no resta lo que pagues por la nueva vivienda.
- Los importes de ejemplo son editables y no proceden de una fuente oficial.
Esto es información orientativa, no asesoramiento fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IRPF pago al vender mi vivienda?
Pagas por la ganancia patrimonial, que es el precio de venta menos tus gastos de venta, menos el precio de compra, los gastos y tributos de la compra (sin intereses) y las mejoras acreditadas, y menos las amortizaciones si estuvo alquilada (arts. 34 y 35 de la Ley del IRPF). Esa ganancia va a la base del ahorro y tributa por la escala del art. 66 y 76, que suma la parte estatal y la autonómica: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Con el ejemplo (320.000 € de venta, 180.000 € de compra, 16.000 € de gastos de compra, 9.000 € de gastos de venta y 3.000 € de otras rentas del ahorro), la ganancia es de 115.000 € y, sin exención, la cuota sale en 25.450 €. Si hay pérdida, no pagas IRPF por esta venta.
¿Cómo evito pagar impuestos al vender mi vivienda habitual?
Reinvirtiendo en otra vivienda habitual. Si lo obtenido se reinvierte entero en un plazo máximo de dos años desde la venta (o ya se pagó en los dos años anteriores), la ganancia se excluye de gravamen (art. 38.1 de la Ley y art. 41 del Reglamento). Cuenta todo lo que pagas por la nueva vivienda habitual en plazo, aunque lo financies con una hipoteca nueva o subrogada (doctrina del Tribunal Supremo, 2024); no hace falta usar el dinero de la venta. Lo obtenido es el valor de transmisión menos el principal pendiente de la hipoteca con la que compraste la vivienda vendida, así que cancelar la hipoteca baja lo que tienes que reinvertir. Si reinviertes menos, solo se excluye la parte proporcional de la ganancia. En el ejemplo, hay que reinvertir 251.000 € para no pagar nada; con 150.000 € salen 9.658 € de IRPF en vez de 25.450 €. Si luego incumples algún requisito, la ganancia pasa a tributar con una autoliquidación complementaria e intereses de demora.
¿Estoy exento si tengo 65 años o más?
Con 65 años o más, la ganancia por vender tu vivienda habitual está exenta sin límite de importe y sin tener que reinvertir (art. 33.4.b de la Ley del IRPF), igual que si tienes dependencia severa o gran dependencia reconocida. Hace falta que la vivienda fuera tu habitual según el art. 41 bis del Reglamento: residencia continuada de al menos 3 años, y que lo fuera al vender o hasta algún día de los 2 años anteriores. Si te trasladaste por edad o dependencia a un centro o a casa de un familiar, el art. 41 bis.3 del Reglamento amplía ese plazo desde el 8-10-2026 (redacción del RDL 29/2026, pendiente de convalidación, que repone la que introdujo el RDL 26/2026, derogado el 2/10/2026): esta calculadora no la modela y usa el criterio general de los 2 años: si te trasladaste por edad o dependencia y vendes desde el 8-10-2026, consulta tu caso. La exención del art. 33.4.b no alcanza a una segunda vivienda. Si tienes 65 años o más y vendes una vivienda que no era tu habitual (u otro bien), el art. 38.3 permite excluir la ganancia si destinas lo obtenido en 6 meses a una renta vitalicia asegurada a tu favor, con un máximo de 240.000 €; tampoco se calcula.
¿Qué pasa si no era mi vivienda habitual?
No hay exención por reinversión ni por edad: la ganancia tributa por la escala del ahorro sin esa exención, aunque reinviertas en otra vivienda (el art. 38.1 y el art. 33.4.b solo cubren la vivienda habitual). Si tienes 65 años o más y vendes una vivienda que no era tu habitual (u otro bien), el art. 38.3 permite excluir la ganancia si destinas lo obtenido en 6 meses a una renta vitalicia asegurada a tu favor, con un máximo de 240.000 €; tampoco se calcula. Desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2027, la venta de una vivienda que llevaba 2 años vacía sin causa justificada a un ente o sociedad pública de vivienda social está exenta al 100 % si el valor de transmisión no pasa de 200.000 € y en parte hasta 800.000 € (disposición adicional 65.ª de la Ley del IRPF, Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación); tampoco se calcula. En el ejemplo, la cuota es de 25.450 € por una ganancia de 115.000 €. Una vivienda deja de ser habitual si pasan más de dos años desde que dejaste de vivir en ella, o si no la ocupaste de forma efectiva y permanente en los doce meses siguientes a comprarla o terminar las obras (art. 41 bis del Reglamento).
¿Qué gastos se restan, qué pasa con la plusvalía municipal y si compré antes de 1995?
Se restan del precio de venta los gastos y tributos que pagues tú como vendedor (art. 35.2): agencia, certificado energético y, según la doctrina de la Dirección General de Tributos, la plusvalía municipal (IIVTNU) si la pagas tú; esta calculadora no la calcula: tú la metes como gasto. En la compra se suman los gastos y tributos (ITP o AJD, notaría, registro), sin intereses, y las mejoras con factura. Si compraste antes del 31/12/1994 y la ganancia no está exenta, la disposición transitoria 9.ª aplica coeficientes de abatimiento a la parte generada hasta el 19/1/2006, y solo si el valor de transmisión acumulado desde 2015 de lo vendido con este régimen no supera 400.000 € (por encima, la reducción es parcial o nula); no se calcula aquí, así que tu cuota real sería igual o menor que la mostrada.
Supuestos y fuentes
Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764), consultada el 8/10/2026: art. 33.4.b (exención de mayores de 65 años o dependientes, redacción Ley 26/2014), arts. 34 y 35 (ganancia patrimonial, valores de adquisición y transmisión), art. 38.1 (reinversión en vivienda habitual), art. 49 (compensación de pérdidas), arts. 66.1 y 76 (escala del ahorro, redacción Ley 7/2024 vigente desde 1/1/2025) y disposición transitoria 9.ª (abatimiento, no calculado). Reglamento del IRPF (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820): art. 41 (reinversión: principal pendiente, plazo de 2 años, reinversión parcial) y art. 41 bis (vivienda habitual). Nota con fecha: El Real Decreto-ley 26/2026 estuvo en vigor del 1 al 2 de octubre de 2026 y fue derogado por el Congreso (Resolución publicada en el BOE del 2/10/2026, BOE-A-2026-20526); la derogación no es retroactiva. Sus novedades (art. 41 bis.3 del Reglamento para mayores de 65 años y dependientes, DA 65.ª y 66.ª de la Ley del IRPF) vuelven con el RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación; esta calculadora no las modela y la plusvalía municipal tendrá nuevos coeficientes máximos desde el 1-12-2026 (TRLRHL art. 107.4, https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214#a107). Art. 38.3 (renta vitalicia de mayores de 65 años) y art. 68.4 (deducción de Ceuta y Melilla) no calculados. Agencia Tributaria, ganancias y pérdidas patrimoniales por la venta de la vivienda habitual (https://sede.agenciatributaria.gob.es/). Los importes de venta, compra, gastos, hipoteca, reinversión y otras rentas del ejemplo son supuestos editables, no datos oficiales. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.
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