Casero: ¿prorrogo el contrato de alquiler o firmo uno nuevo? Efecto en la reducción del IRPF
Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026.
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Si tu contrato de alquiler es anterior al 26 de mayo de 2023, prorrogarlo conserva la reducción del 60 % del rendimiento neto en el IRPF mientras sea la prórroga de los arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (supuesto nuestro, sin consulta de Tributos que lo confirme; con tácita reconducción o documento nuevo puede aplicarse el 50 %) y firmar uno nuevo la baja al 50 %, salvo rehabilitación reciente (60 %) o, en zona tensionada, una rebaja de renta de más del 5 % (90 %) o 70 % si es alquiler social o vivienda con renta limitada por un programa público. En el ejemplo (800 € al mes, 7.000 € de gastos con amortización y un tipo marginal del 30 %), prorrogar te deja 2.288 € al año después de IRPF y firmar uno nuevo con la misma renta, 2.210 €: empate práctico, y el contrato nuevo solo compensa si pides 807,65 € al mes o más. En zona tensionada, bajar la renta a 759,90 € para llegar al 90 % deja 2.055 €: no compensa, porque solo compensaría una rebaja de hasta el 2,5 % y el 90 % exige más del 5 %. Con 900 € al mes en el contrato nuevo, sin zona tensionada, ganas 942 € al año firmándolo. Los vacíos, la actualización de la renta, el IVA y el gran tenedor no están incluidos. La DT 38.ª mantiene las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1/12/2026, pero contiene una excepción: con independencia de la fecha de firma, el 80 % puede aplicarse al rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 de la LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1/12/2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. No uses este resultado si te corresponde esa excepción o si el contrato nuevo se firma desde el 2/12/2026: esos casos no están modelados.
Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026. No uses este resultado si te corresponde esa excepción o si el contrato nuevo se firma desde el 2/12/2026: esos casos no están modelados.
Si tu contrato de alquiler es anterior al 26 de mayo de 2023, prorrogarlo conserva la reducción del 60 % del rendimiento neto en el IRPF mientras sea la prórroga de los arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (supuesto nuestro, sin consulta de Tributos que lo confirme; con tácita reconducción o documento nuevo puede aplicarse el 50 %) y firmar uno nuevo la baja al 50 %, salvo rehabilitación reciente (60 %) o, en zona tensionada, una rebaja de renta de más del 5 % (90 %), o 70 % si es alquiler social o vivienda con renta limitada por un programa público (disposición transitoria 38.ª y art. 23.2 de la Ley del IRPF). En el ejemplo de la calculadora (800 € al mes, 7.000 € de gastos con amortización y un tipo marginal del 30 %), prorrogar te deja 2.288 € al año después de IRPF y firmar uno nuevo con la misma renta, 2.210 €: empate práctico, y el contrato nuevo solo compensa si pides 807,65 € al mes o más. En zona tensionada, bajar la renta a 759,90 € para llegar al 90 % deja 2.055 €: no compensa, porque solo compensaría una rebaja de hasta el 2,5 % y el 90 % exige más del 5 %. Con 900 € al mes en el contrato nuevo, sin zona tensionada, ganas 942 € al año firmándolo.
Alcance comprobado el 12/10/2026: La DT 38.ª mantiene las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1/12/2026, pero contiene una excepción: con independencia de la fecha de firma, el 80 % puede aplicarse al rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 de la LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1/12/2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. No uses este resultado si te corresponde esa excepción o si el contrato nuevo se firma desde el 2/12/2026: esos casos no están modelados. Fuente: RDL 29/2026, art. 6.Segundo.Dos y Catorce, en vigor desde el 8/10/2026 y pendiente de convalidación. La entrada en vigor no espera a la convalidación.
Además, el RDL 28/2026 (desde el 15-11-2026, también pendiente de convalidación) convierte la prórroga tácita en obligatoria de 5 o 7 años, con preaviso de 6 meses e indemnización, y la tácita reconducción entra en el art. 10 en su primer vencimiento.
Qué reducción se calcula en los supuestos modelados
- Prorrogar un contrato anterior al 26/5/2023: 60 %. La disposición transitoria 38.ª aplica el art. 23.2 en su redacción de 31/12/2021 a los contratos «celebrados con anterioridad» a la Ley 12/2023. La prórroga (arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) mantiene el mismo contrato, pero que eso baste para conservar el 60 % es una interpretación nuestra. Vale solo para esa prórroga, incluida la extraordinaria del art. 10.2; si ya agotaste las prórrogas y sigues por tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil) o firmas un documento nuevo, el Supremo lo trata como contrato nuevo y puede aplicarse el 50 % (opción «tácita reconducción» de la calculadora).
- Prorrogar un contrato desde el 26/5/2023: mantiene la reducción que tuviera. El art. 23.2 dice que los requisitos se miran al celebrar el contrato y que la reducción se aplica «mientras se sigan cumpliendo los mismos».
- Contrato nuevo firmado hasta el 1/12/2026: 90 % si la vivienda está en zona tensionada y la renta inicial baja más de un 5 % sobre la última (con la actualización anual ya aplicada); 60 % si se rehabilitó en los dos años anteriores; 50 % en general (70 % si es alquiler social o vivienda con renta limitada por un programa público, art. 23.2.b.2.º, no modelado).
Lo que la calculadora no deja hacer
- El 70 % de «primera vez» no está disponible: en una vivienda que ya has alquilado no puedes alquilarla «por primera vez», así que la calculadora no lo ofrece para el contrato nuevo.
- Zona tensionada y subida de renta: la renta inicial no puede superar la última, más un 10 % como máximo si se da alguna de las excepciones del art. 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: rehabilitación o mejora de eficiencia energética o de accesibilidad terminadas en los dos años previos, o contrato de diez años o más. Solo la rehabilitación del art. 41.1 del Reglamento del IRPF da además el 60 %. Si la superas, el contrato incumple y el art. 23.2 te quita todas las reducciones; la calculadora lo avisa y no lo presenta como opción.
- Rebaja exacta del 5 %: no basta. El art. 23.2 de la Ley del IRPF exige rebajar la renta «en más de un 5 por ciento»: con una renta de 800 €, 760 € se queda en el 50 % y 759,90 € llega al 90 %.
Cómo usar el resultado
- Mira la renta mínima del contrato nuevo que compensa: por debajo, prorrogar te deja más después de IRPF.
- Si el 90 % te tienta en zona tensionada, comprueba la rebaja máxima que compensa; con un tipo del 30 % y los datos del ejemplo es el 2,5 %, y la ley pide más del 5 %.
- Para el resto de la cuenta del alquiler mira el rendimiento neto y la reducción y cuánto puedes actualizar la renta.
Supuestos y fuentes
- Supuesto nuestro (confianza media): la prórroga (arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, incluida la extraordinaria) de un contrato anterior al 26/5/2023 conserva el 60 %; la tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil) o un documento nuevo es contrato nuevo y puede aplicarse el 50 %. No hemos encontrado una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos que lo confirme; si Hacienda lo interpretara de otro modo, prorrogar dejaría de ganar en los ejemplos en que hoy gana.
- Un contrato nuevo con el mismo inquilino cuenta como contrato nuevo a efectos de la reducción. Mientras dure la prórroga obligatoria, firmar uno nuevo exige el acuerdo del inquilino (arts. 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos): el arrendador no puede imponerlo para subir la renta. Desde el 15-11-2026, si se mantiene el RDL 28/2026 (pendiente de convalidación), la tácita reconducción entra en el art. 10 en su primer vencimiento y la prórroga tácita pasa a ser de 5 o 7 años con indemnización.
- Se suponen 12 meses de renta y los mismos gastos en los dos contratos; no hay actualización de la renta durante el año ni meses vacíos. La amortización está dentro de los gastos y no sale de tu cuenta, pero baja el rendimiento sujeto a IRPF.
- La cuota usa el tipo marginal que indicas, no el cálculo por tramos; si el cambio te mueve de tramo, la cuota real difiere.
- No se incluyen: el 70 % de alquiler social o de vivienda acogida a un programa público con renta limitada (si te aplica, el contrato nuevo sube del 50 % al 70 %), el gran tenedor (art. 17.7: la renta inicial se limita por el índice de precios de referencia), el IVA, las pérdidas compensables, no residentes, País Vasco y Navarra y las deducciones autonómicas.
- La reducción solo se aplica al rendimiento neto positivo de una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie un procedimiento sobre él (art. 23.2).
- Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (art. 23.2 y disposición transitoria 38.ª en la redacción de la Ley 12/2023, consultados el 2/10/2026) y Ley de Arrendamientos Urbanos (arts. 9, 10 y 17.6).
Esto es información orientativa, no asesoramiento fiscal.
Sobre los gastos y garantías del contrato nuevo, lee qué cambia desde el 8-10.
Si tu renta se actualiza, mira cuándo publica el INE el IRAV de septiembre.
Preguntas frecuentes
¿Prorrogar el contrato mantiene la reducción del 60 % del IRPF?
La DT 38.ª mantiene las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1/12/2026, pero contiene una excepción: con independencia de la fecha de firma, el 80 % puede aplicarse al rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 de la LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1/12/2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026. En los demás supuestos del régimen transitorio: Es nuestra interpretación y solo para la prórroga de los arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (incluida la extraordinaria): es el mismo contrato anterior al 26/5/2023. Con tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil) o documento nuevo puede aplicarse el 50 %. Sin consulta de Tributos.
¿Qué reducción tiene un contrato nuevo?
Para contratos nuevos firmados hasta el 1/12/2026, dentro del régimen transitorio modelado: El 50 % en general (70 % si es alquiler social o vivienda con renta limitada por un programa público, no modelado). Sube al 60 % con rehabilitación reciente y al 90 % en zona tensionada si la renta baja más de un 5 %. Desde el 2/12/2026 esta calculadora no cubre el nuevo régimen.
¿Puedo subir la renta en un contrato nuevo en zona tensionada?
No: la renta inicial no puede superar la última renta. Solo puede subir hasta un 10 % con rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en los 2 años previos, o contrato de 10 años o más (art. 17.6). Si lo incumples, pierdes toda reducción del IRPF.
¿Qué pasó con el Real Decreto-ley 26/2026?
El RDL 26/2026 fue derogado. El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8/10/2026, pendiente de convalidación. La DT 38.ª mantiene las redacciones anteriores para contratos firmados hasta el 1/12/2026, pero contiene una excepción: con independencia de la fecha de firma, el 80 % puede aplicarse al rendimiento neto positivo de la prórroga tácita del art. 10.1 de la LAU si el mínimo de cinco años se cumple después del 1/12/2026, la renta inicial de la prórroga no supera el límite de referencia aplicable y el arrendador no es gran tenedor. Esta calculadora no incluye la reducción del 80 % por prórroga tácita ni contratos firmados desde el 2/12/2026.
¿Cambiar de inquilino o renovar con el mismo cambia algo?
Un contrato nuevo cuenta como nuevo aunque sea con el mismo inquilino, igual que la tácita reconducción o un documento nuevo; solo la prórroga de los arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el mismo contrato. Durante la prórroga obligatoria, firmar uno nuevo exige el acuerdo del inquilino.
Supuestos y fuentes
Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764), consultado el 2/10/2026: art. 23.2 y disposición transitoria 38.ª en la redacción de la Ley 12/2023 (BOE-A-2023-12203, vigente desde 1/1/2024), el BOE consolidado refleja desde el 5-oct-2026 la reversión del Real Decreto-ley 26/2026, derogado por la Resolución del Congreso de 2/10/2026, y rige la redacción anterior (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526). Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 9, 10 y 17.6, texto consolidado (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003), consultado el 2/10/2026. Reglamento del IRPF, art. 41.1 (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820). Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203). Que la prórroga de los arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conserva el 60 % es una interpretación nuestra (con tácita reconducción, art. 1566 del Código Civil, o documento nuevo puede aplicarse el 50 %) de la disposición transitoria 38.ª (confianza media, sin consulta vinculante de la Dirección General de Tributos). Los importes del ejemplo y el tipo marginal son supuestos editables, no datos oficiales. Revisión de alcance del 12/10/2026: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823 (art. 6.Segundo.Dos y Catorce, art. 23.2 y DT 38.ª; DF 11.ª). La excepción del 80 % y el régimen de contratos desde el 2/12/2026 no están modelados; los datos del contrato no bastan para detectarlos automáticamente. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.
Esta herramienta es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Comprueba las condiciones concretas de tu contrato y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee nuestra política de uso de IA.
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