Gastos del alquiler: quién paga comunidad, IBI, basuras e inmobiliaria y cuánto pueden subir

Actualizado: 9 de octubre de 2026

Si tu contrato de alquiler de vivienda se firmó antes del 8-10-2026 y recoge por escrito que pagas la comunidad, el IBI y las basuras con su importe anual, esos gastos son tuyos; si se firma desde esa fecha, el IBI ya no se puede repercutir al inquilino salvo que sea él el obligado tributario (art. 20 de la LAU, RDL 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación), y la tasa de basuras sigue siendo tuya si la ordenanza te hace contribuyente como ocupante. En ambos casos, durante los 5 primeros años (7 si el casero es persona jurídica, no un autónomo) la comunidad solo puede subir si lo acordáis y nunca más del doble del % en que pueda subir la renta, y los honorarios de la inmobiliaria son del casero (arts. 20.1 y 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En el ejemplo de la calculadora (contrato anterior al 8-10-2026, comunidad de 600 €, IBI de 400 €, una subida de la comunidad del 10 % que aceptas o prevé tu contrato y 500 € de honorarios únicos, con una renta que puede subir como máximo un 2 %) te repercuten 1.560 € este año (1.060 € de gastos anuales y 500 € de honorarios, que se pagan una vez) y la ley te obliga a pagar 1.024 €: puedes rechazar 536 €, de ellos 36 € de subida por encima del 4 % y los 500 € de honorarios; con los mismos datos en un contrato firmado desde el 8-10-2026, tu parte baja a 624 € (solo la comunidad) y puedes rechazar 936 €. Si no has aceptado la subida ni la prevé tu contrato, la comunidad no sube este año. Si el pacto no consta por escrito con el importe anual, comunidad, IBI y basuras los paga el casero.

Qué cambia desde el 8-10-2026

El Real Decreto-ley 29/2026 reescribe el art. 20 de la LAU: el IBI y las tasas de la vivienda no se pueden repercutir al inquilino salvo que sea él el obligado tributario (la tasa de basuras suele tenerlo como contribuyente, como ocupante: art. 23.1.b y 23.2.a del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales; depende de la ordenanza, así que en el campo «IBI y tasas» solo pon las tasas cuyo obligado es el propietario); si el edificio no está en propiedad horizontal, tampoco la comunidad; los gastos de gestión y formalización (también de novaciones y renovaciones) nunca son del inquilino, y el art. 36.5 prohíbe exigirle un seguro de impago. La numeración cambia: pacto en el 20.1, gestión y formalización en el 20.2, tope del doble en el 20.3 y suministros en el 20.4. Está en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación en el Congreso: si se deroga, vuelve la regla anterior para los contratos que se firmen después, sin efectos retroactivos. La norma no trae una transitoria expresa para el art. 20; leemos que rige para los contratos firmados desde el 8-10-2026 y que los anteriores siguen con la regla de antes (art. 2.3 del Código Civil). Es interpretación nuestra (confianza B): la lectura contraria aplicaría el art. 20 a los recibos posteriores al 8-10 de contratos anteriores. Por eso la calculadora te pregunta la fecha de firma.

Quién paga cada gasto

• Comunidad, IBI y tasa de basuras: son del casero salvo que el contrato los traslade al inquilino. Para que valga, el pacto debe constar por escrito y determinar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato (art. 20.1). En contratos firmados desde el 8-10-2026 el IBI no se puede trasladar (ni las tasas de las que el obligado sea el propietario; las que te obliguen a ti, como ocupante, son tuyas); en los anteriores, el pacto sobre tributos vale entre las partes, no frente a la Administración.
• Honorarios de agencia y formalización del contrato: a cargo del arrendador en vivienda, sea particular o empresa, y se pagan una sola vez (art. 20.1, y 20.2 con la numeración nueva; redacción de la Ley 12/2023).
• Luz, agua y gas con contador: del inquilino en todo caso (art. 20.3, que pasa a ser el 20.4 desde el 8-10-2026).
• Reparaciones: las necesarias para que la vivienda sea habitable, del casero y sin subir la renta, salvo que el daño sea imputable al inquilino (art. 21.1); las pequeñas por el desgaste del uso ordinario, del inquilino (art. 21.4).

Cuánto puede subir lo que te repercuten

Durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, prórrogas incluidas y contados desde la firma o desde la entrega de la vivienda si fue después (7 si el casero es persona jurídica, no un autónomo), la suma que pagas por gastos generales, sin contar los tributos, solo puede subir por acuerdo de las partes, cada año y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda subir la renta según el art. 18.1 (art. 20.2; 20.3 con la numeración nueva). Una cláusula de revisión del contrato cuenta como acuerdo; sin ella y sin que aceptes la subida, la suma no sube. El tope se aplica a la suma: si el contrato te traslada por escrito y con importe otro gasto general que no sea un tributo (por ejemplo, el seguro), se suma a la comunidad. Hasta el 31-12-2027, sin nuevo pacto, la renta sube como máximo un 2 % (DF 6.ª del RDL 29/2026, pendiente de convalidación), así que la comunidad puede subir hasta un 4 %: con 600 € de cuota, hasta 624 €; con el IRAV de 2,47 % y sin esa regla sería un 4,94 % (629,64 €). El IBI y la tasa de basuras son tributos y quedan fuera de ese tope; pasados los 5 o 7 años el art. 20.2 ya no limita la subida. La subida máxima de tu renta la calculas con la calculadora de actualización de la renta.

Cómo se calcula

Si el pacto es válido, la calculadora suma comunidad (con la subida pedida, limitada al doble del % en que puede subir tu renta dentro de los 5 o 7 años y a cero si no la aceptas ni la prevé tu contrato) y, si firmaste antes del 8-10-2026, IBI y basuras como tu parte (desde esa fecha, tu parte del IBI es cero y las tasas de las que seas contribuyente son tuyas), y trata los honorarios como del casero. Si el pacto no es válido, tu parte de comunidad, IBI y basuras es cero. Lo que puedes rechazar es lo que te repercuten menos tu parte.

Cómo usar el resultado

• Mira la última columna: es lo que puedes rechazar. Si es 0, lo que te repercuten cabe en la ley.
• Busca en tu contrato la cláusula de gastos: ¿está por escrito y dice un importe anual? Si no lo dice, el casero no puede trasladarte esos gastos.
• Antes de firmar, repasa la guía de cláusulas del contrato de alquiler. Para la fianza, usa la calculadora de fianza y garantías.

Qué no incluye (léelo antes de decidir)

Quedan fuera: los edificios sin propiedad horizontal (desde el 8-10-2026 no se repercute la comunidad), el seguro de impago (no exigible al inquilino, art. 36.5) y los contratos firmados antes del 6-3-2019 (disposición transitoria 1.ª del Real Decreto-ley 7/2019) o antes del 26-5-2023 (disposición transitoria 4.ª de la Ley 12/2023), que siguen el régimen que les era de aplicación; en particular, entre ambas fechas los honorarios eran del casero solo si era persona jurídica. Tampoco se calculan el uso distinto de vivienda, las derramas extraordinarias, los recibos de basuras que no sean un tributo (por ejemplo, una tarifa de gestión privada), la normativa foral o autonómica propia (País Vasco, Navarra, Cataluña…) ni los alquileres de temporada, de habitaciones o sociales. Si tu casero repercute honorarios o gastos que ya pagaste, la calculadora no calcula devoluciones. En zona tensionada, un contrato nuevo no puede añadir gastos repercutidos que no estuvieran en el contrato anterior (art. 17.6). En contratos de más de 300 m² o con renta inicial anual superior a 5,5 veces el salario mínimo anual, en el alquiler de la vivienda completa, mandan más las partes (art. 4.2) hasta el 8-10-2026; desde esa fecha el art. 4.2 ya no deja esa libertad en contratos nuevos.

Supuestos del cálculo

• El casero te repercute las tres partidas y los honorarios con los importes que pones; la cuota de comunidad es la que pagas ahora, antes de la subida de este año.
• La tasa de basuras se trata como tributo (art. 2.2.a de la Ley General Tributaria) y no tiene el tope del art. 20.2.
• Dentro de los 5 o 7 años, una cláusula de revisión del contrato se trata como acuerdo; el tope sigue valiendo porque la ley lo impide en lo que lo supere.
• El tope es el doble de la subida máxima de tu renta que escribes. Si tu contrato no tiene cláusula de actualización, la lectura literal es que la comunidad tampoco puede subir; es una interpretación nuestra, no una sentencia.
• Pasados los 5 o 7 primeros años, el art. 20.2 no limita la subida y se admite lo que pidan; las condiciones de tu contrato pueden ponerle límite.
• La regla del art. 20 nuevo (IBI) se aplica a contratos firmados desde el 8-10-2026: supuesto propio, sin transitoria expresa, confianza B, apoyado en el art. 2.3 del Código Civil; la lectura contraria lo aplicaría a los recibos posteriores al 8-10 de contratos anteriores. Está en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación; si se deroga, vuelve la regla anterior para los contratos que se firmen después.
• La subida máxima de renta por defecto es el 2 % (tope de comunidad del 4 %), lectura prudente por la DF 6.ª del RDL 29/2026; con el IRAV (2,47 %) sin esa regla sería el 4,94 %.
• Los importes de ejemplo son editables y no proceden de una fuente oficial.

Esto es información orientativa, no asesoramiento jurídico.

Preguntas frecuentes

Supuestos y fuentes

Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado del BOE (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003), consultada el 2/10/2026: art. 20.1 (pacto de gastos generales por escrito y con importe anual; gestión inmobiliaria y formalización a cargo del arrendador, redacción de la Ley 12/2023, https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203), art. 20.2 (tope del doble de la subida de la renta en los 5 o 7 primeros años, salvo tributos), art. 20.3 (suministros con contador), art. 21.1 y 21.4 (reparaciones), art. 17.6 (zona tensionada) y art. 18.1 (actualización de la renta). Ley General Tributaria 58/2003, art. 2.2.a: las tasas son tributos (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186). Redacción anterior tras la Resolución de 2/10/2026 que deroga el Real Decreto-ley 26/2026 (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526). Real Decreto-ley 29/2026, art. 3 (nueva redacción de los arts. 20 y 36.5 de la LAU; en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación; BOE núm. 249 de 7-10-2026, https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823), consultado el 7/10/2026: el IBI y las tasas no se repercuten al inquilino salvo que sea obligado tributario (la tasa de basuras suele tener como contribuyente al ocupante: TRLRHL, art. 23.1.b y 23.2.a); con la nueva numeración, gestión y formalización pasan al art. 20.2, el tope del doble al 20.3 y los suministros al 20.4. No hay disposición transitoria expresa para el art. 20: leemos que se aplica a contratos firmados desde el 8-10-2026 (interpretación nuestra, confianza B). El 2,47 % es el IRAV de agosto de 2026 (INE, https://www.ine.es/dyngs/INEbase/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736177110&idp=1254735976607&menu=ultiDatos), consultado el 2/10/2026. Los importes de comunidad, IBI, basuras y honorarios son ejemplos editables, no datos oficiales. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.

Esta herramienta es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Comprueba las condiciones concretas de tu contrato y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee nuestra política de uso de IA.

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