Piso vacío o alquilado: cuánto IRPF pagas por la imputación de rentas y por el alquiler
Un piso vacío paga IRPF aunque no cobres nada.
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Porque Hacienda te imputa como renta el 1,1 % del valor catastral (en 2026, el 2 % si el catastro no se revisó desde 2012; DA 55.ª, pendiente de convalidación), y alquilarlo solo te hace pagar más IRPF si el rendimiento neto, ya reducido, supera esa imputación. En el ejemplo (valor catastral de 60.000 €, 800 € al mes durante todo el año, 7.000 € de gastos con amortización, reducción del 50 % y tipo marginal del 30 %), vacío pagas 198 € de IRPF y pierdes 7.198 € al año entre gastos e impuestos; alquilado pagas 390 € y te quedan 2.210 € netos. Con esos gastos, alquilar te cuesta más IRPF que dejarlo vacío a partir de 693,33 € al mes (783,33 € con la imputación del 2 %). Si se lo alquilas a un familiar hasta el tercer grado, cobrando 650 € al mes tributas igual que vacío (198 €), porque el rendimiento no puede ser inferior a la imputación. El Real Decreto-ley 26/2026 se derogó el 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526), pero el RDL 29/2026 (en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación) recupera la DA 55.ª: si tu catastro se revisó entre 2012 y 2015, la imputación de 2026 es también del 1,1 %, opción que tienes en el desplegable; sus cambios del art. 23.2 solo afectan a contratos desde el 1-12-2026 y los de los arts. 24 y 85 empiezan en 2027, y no se aplican. No incluye el recargo del IBI a viviendas vacías, la compensación de pérdidas ni las deducciones autonómicas.
Un piso vacío paga IRPF aunque no cobres nada, porque Hacienda te imputa como renta el 1,1 % del valor catastral (en 2026, el 2 % si el catastro no se revisó desde 2012; DA 55.ª, pendiente de convalidación), y alquilarlo solo te hace pagar más IRPF si el rendimiento neto, ya reducido, supera esa imputación (art. 85 de la Ley del IRPF). En el ejemplo de la calculadora (valor catastral de 60.000 €, 800 € al mes todo el año, 7.000 € de gastos con amortización, reducción del 50 % y tipo marginal del 30 %), vacío pagas 198 € y pierdes 7.198 € al año entre gastos e impuestos; alquilado pagas 390 € y te quedan 2.210 € netos. Con esos gastos, alquilar te cuesta más IRPF que dejarlo vacío a partir de 693,33 € al mes (783,33 € con la imputación del 2 %). Si se lo alquilas a un familiar y cobras 650 € al mes, tributas igual que vacío (198 €).
Vigencia a 7 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 26/2026 estuvo en vigor del 1 al 2 de octubre de 2026 y fue derogado (BOE-A-2026-20526). El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación, recupera la disposición adicional 55.ª con efectos desde el 1-1-2026 (1,1 % de imputación también para revisiones catastrales de 2012 a 2015), que sí está en la calculadora como opción. Sus cambios en el art. 23.2 (solo contratos firmados desde el 1-12-2026) y en los arts. 24 y 85 (desde 2027) no se aplican: esta calculadora usa la Ley 12/2023 y la redacción anterior.
Cómo se calcula cada opción
- Vacío: se imputa el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores se revisaron y entraron en vigor entre 2016 y 2026 (el año y los diez anteriores), por los días que el piso está a tu disposición. Se suma a tu base y tributa a tu tipo marginal. Los gastos no se deducen. En 2026 el 1,1 % exige que la revisión entrara en vigor entre 2016 y 2026; si fue entre 2012 y 2015, la disposición adicional 55.ª, recuperada por el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación), también da el 1,1 % en 2026 (opción propia en la calculadora); si ese decreto se deroga, sería el 2 %. No cuenta si es tu vivienda habitual.
- Alquilado: tributas por el rendimiento neto: ingresos menos gastos deducibles (intereses, reparaciones, IBI, comunidad, seguro y amortización del 3 %), reducido en un 50, 60, 70 o 90 % según tu contrato (art. 23). Los días sin inquilino se siguen imputando.
- A un familiar: si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, incluidos los afines, el rendimiento neto no puede ser inferior al que resulte de las reglas del art. 24 (la imputación). Por debajo de esa renta, tributas lo mismo que si estuviera vacío.
Cómo usar el resultado
- Mira la cuota de la fila «Vacío»: es lo que te cuesta tener el piso parado en impuestos, además de los gastos.
- Compara la renta con el umbral: por debajo, alquilar paga menos IRPF que vacío; por encima, más, pero cobras la renta. El umbral no es la renta que te compensa.
- Para el detalle del alquiler (reducción, rebaja de renta y amortización) mira el rendimiento neto y la reducción y si prorrogar o firmar un contrato nuevo.
Supuestos y fuentes
- Gastos por días: los gastos del año se deducen en proporción a los días alquilados, como indica el Manual de la Agencia Tributaria para la amortización y los intereses (el resto, por la misma correlación ingresos-gastos). Los gastos se pagan igual en las dos opciones y la amortización se trata como coste, aunque no sale de tu cuenta.
- La cuota usa el tipo marginal que indicas, no el cálculo por tramos. La calculadora no resta las pérdidas del alquiler de tus otras rentas, aunque la ley sí lo permite (art. 48), salvo el exceso de intereses y reparaciones sobre los ingresos, que se arrastra 4 años (art. 23.1): con pérdidas, el IRPF real del alquilado es menor que el que ves.
- La reducción solo se aplica al rendimiento neto positivo de una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie un procedimiento (art. 23.2), y se calcula con la Ley 12/2023 (y la disposición transitoria 38.ª para contratos anteriores al 26/5/2023).
- No se incluyen: el recargo del IBI a viviendas vacías que algunos ayuntamientos pueden cobrar (si te aplica, tener el piso vacío cuesta más), inmuebles sin valor catastral notificado, en construcción o no susceptibles de uso (sin renta imputada), vivienda habitual, el IVA, el alquiler turístico, Ceuta y Melilla, País Vasco y Navarra y las deducciones autonómicas.
- Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (arts. 23, 24 y 85, consultados el 2/10/2026) y Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria.
Esto es información orientativa, no asesoramiento fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Tributa un piso vacío en el IRPF?
Sí, si no es tu vivienda habitual: se imputa como renta el 1,1 % del valor catastral (en 2026, 2 % si el catastro no se revisó desde 2012; DA 55.ª, pendiente de convalidación) por los días vacíos. Con 60.000 € de valor catastral y un tipo del 30 %, son 198 €.
¿Qué diferencia hay entre el 1,1 % y el 2 %?
El 1,1 % exige una revisión catastral en vigor entre 2016 y 2026; si fue entre 2012 y 2015, la DA 55.ª recuperada por el RDL 29/2026 (en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación) también da el 1,1 % en 2026; si se deroga, sería el 2 %. Con 60.000 €: 660 € o 1.200 €.
¿Si alquilo el piso, dejo de pagar por la imputación?
Por los días alquilados sí: tributas por el rendimiento neto. Los días sin inquilino siguen imputándose y sus gastos no se deducen. Con 60 días vacíos, el ejemplo imputa unos 108 €.
¿Pagan menos impuestos los pisos alquilados a un familiar?
No: con un cónyuge o pariente hasta el tercer grado el rendimiento no puede ser inferior a la imputación. Con 650 € al mes en el ejemplo tributas lo mismo que vacío (198 €); con 800 €, 390 €.
¿Qué pasó con el Real Decreto-ley 26/2026?
Estuvo en vigor del 1 al 2 de octubre de 2026 y el Congreso lo derogó (BOE-A-2026-20526). El RDL 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación, recupera la DA 55.ª (1,1 % en 2026 también para revisiones de 2012 a 2015, incluido aquí); sus cambios en el art. 23.2 (solo contratos desde el 1-12-2026) y en los arts. 24 y 85 (2027) no se aplican.
Supuestos y fuentes
Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764), consultado el 2/10/2026: art. 85 en la redacción de la Ley 26/2014 (BOE-A-2014-12327, vigente desde 1/1/2015), art. 24 en su redacción original, art. 23.1 y 23.2 en la redacción de la Ley 12/2023 (BOE-A-2023-12203) y disposición transitoria 38.ª. El BOE consolidado refleja desde el 5-oct-2026 la reversión del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20266) en los arts. 23, 24 y 85, por la Resolución del Congreso de 2/10/2026 (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526): rige la redacción anterior. Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: imputación de rentas inmobiliarias, arrendamiento a parientes y amortización. Los importes del ejemplo y el tipo marginal son supuestos editables, no datos oficiales. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.
Esta herramienta es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Comprueba las condiciones concretas de tu contrato y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee nuestra política de uso de IA.
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