Subrogar la hipoteca: ¿compensa cambiar de banco o a tipo fijo?
Cambiar de hipoteca compensa si el ahorro de cuota recupera el coste del cambio (comisión y gastos) antes de que vendas o canceles.
Sin registroSe calcula en tu móvilDatos 2026
Actualizado:
Más detalle
Con un ejemplo de 150.000 € a 20 años, del 3,5 % al 2,6 %, 0,05 % de comisión y 1.500 € de gastos, la cuota baja 43 € al mes, el cambio cuesta 1.575 € y se recupera en 19 meses; si vas a vender o cancelar antes, mejor quedarte. Calcula tus meses con tus datos.
Ejemplo resuelto (12 de octubre de 2026)
Entradas: hipoteca de 150.000 € con 20 años por delante, al 3,50 % actual y al 2,76 % la nueva (tipo medio de las nuevas hipotecas fijas, BCE, agosto de 2026), comisión del 0,05 %, gastos de 1.500 €, vinculaciones de 300 € al año y horizonte de 10 años.
| Cuota actual | 869,94 €/mes |
|---|---|
| Cuota nueva | 813,99 €/mes |
| Ahorro de cuota con vinculaciones | 30,95 €/mes |
| Coste del cambio (comisión y gastos) | 1.575 € |
| Ahorro neto a 10 años | 4.840 € |
| Meses para recuperar el coste | 25 |
Con estos supuestos, cambiar de hipoteca recupera su coste en 25 meses y ahorra 4.840 € netos a 10 años; compensa si el tipo nuevo queda por debajo del 3,14 % y no vendes ni cancelas antes de esos 25 meses. Aplicar este caso
Cambiar la hipoteca de banco o a un tipo fijo compensa si el ahorro de cuota, descontadas las vinculaciones de la oferta nueva, recupera la comisión y los gastos del cambio antes de que vendas o canceles; si no llegas a ese punto de equilibrio, mejor quedarte. Esta calculadora te dice en cuántos meses lo recuperas y cuánto ahorras a 5 años, a plazo restante y al horizonte que elijas.
Qué estás comparando
Se comparan dos hipotecas con el mismo capital pendiente y el mismo plazo restante: la actual y la oferta nueva.
- Coste del cambio: comisión del banco actual (sobre el capital) más los gastos de la operación (notaría, registro, gestoría, tasación), que escribes según tus condiciones.
- Ahorro: la diferencia de cuota cada mes, menos el coste anual de seguros y vinculaciones de la oferta nueva, más la menor deuda que te queda.
- Punto de equilibrio: los meses que necesitas para que el ahorro acumulado iguale al coste del cambio.
De dónde sale el tipo de la oferta nueva
El campo «Tipo de interés de la oferta nueva» se precarga con el tipo medio de las nuevas hipotecas de vivienda en España con más de 10 años de fijación inicial, que publica el Banco Central Europeo cada mes (tipo anual acordado, no TAE). Es una media de mercado, no una oferta: tu banco puede ofrecerte más o menos según tu perfil y las vinculaciones. Sustitúyelo por el tipo de tu FEIN.
Límites legales de la comisión
Para los préstamos regulados por la Ley 5/2019, el artículo 23 limita la compensación por reembolso anticipado. Según su texto, si la subrogación o novación pasa de variable a un tipo fijo (o con un primer periodo fijo de al menos 3 años), la comisión (un tope máximo, además limitado a la pérdida financiera real del banco) no puede superar el 0,05 % del capital reembolsado durante los 3 primeros años del contrato, y después no se puede cobrar; si la novación no amortiza capital, tampoco. Si el préstamo ya era fijo, los topes son el 2 % durante los 10 primeros años y el 1,5 % después; si era variable y no pasas a fijo, el 0,15 % (5 primeros años) o el 0,25 % (3 primeros), a elegir en el contrato. La disposición transitoria primera extiende este régimen a los contratos anteriores cuando se novan o subrogan. Para hipotecas anteriores a esa ley (incluida la Ley 41/2007) no damos cifras: consulta tu escritura y el límite legal aplicable en el BOE.
Cómo decidir
- Pide la FEIN. Compara ofertas con condiciones por escrito, no con el tipo de portada.
- Cuenta las vinculaciones. Un tipo más bajo con seguros caros puede dejar menos ahorro del que parece.
- Mira el horizonte. Si vas a vender antes del punto de equilibrio, no compensa.
- Negocia con tu banco. Una novación en tu mismo banco suele ahorrarte parte de los gastos.
- Piensa en el riesgo. Pasar a tipo fijo da estabilidad aunque salga algo más caro: compara fija o variable.
Esto es información orientativa, no asesoramiento financiero. Si te sobra dinero, mira también amortizar plazo o cuota y amortizar o invertir.
Si el tipo variable te preocupa, mira cuánto subió el Euríbor en septiembre.
Preguntas frecuentes
¿Compensa cambiar la hipoteca de banco?
Cuando el ahorro mensual de cuota, descontadas las vinculaciones de la nueva oferta, recupera el coste del cambio (comisión más gastos) antes de que vendas o canceles. Si la diferencia de tipos es pequeña o te quedan pocos años, normalmente no. La calculadora da los meses de equilibrio.
¿Qué es subrogar una hipoteca y en qué se diferencia de novar?
Subrogar es cambiar la hipoteca a otro banco, que paga la deuda al anterior. Novar es modificar las condiciones (tipo, plazo) con tu mismo banco. Ambas pueden tener coste en comisión y gastos, y renegociar con tu banco suele ser más barato que cambiar de entidad.
¿Cuánto puede cobrarme mi banco por cancelar o subrogar?
Depende de cuándo firmaste y del tipo. En contratos posteriores a la Ley 5/2019, el artículo 23 fija límites legales (más estrictos al pasar de variable a fijo); en los anteriores rige tu escritura. Consúltala: el banco debe darte el importe por escrito.
¿Qué gastos tiene el cambio además de la comisión?
Según el caso, notaría, registro, gestoría y tasación, además de la comisión de cancelación. Algunos bancos asumen parte de esos gastos en su oferta: pídelos por escrito en la FEIN y escribe aquí el total. Cada oferta es distinta, por eso el campo es editable.
¿Valen las bonificaciones de la nueva oferta?
Solo si de verdad mantienes los productos vinculados (seguros, nómina, tarjetas) y te compensan por sí mismos. La calculadora resta su coste anual del ahorro de cuota; si ya ibas a contratarlos de todos modos, pon 0.
Supuestos y fuentes
Modelo propio: cuotas constantes (sistema francés) con el mismo plazo restante en ambas hipotecas; el coste del cambio (comisión sobre el capital y gastos) se paga al inicio; el ahorro neto suma las cuotas que dejas de pagar, menos las vinculaciones, más la menor deuda pendiente. No incluye cambios fiscales ni de tipo variable posteriores. Normativa verificada en el BOE: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814), artículo 23 y disposición transitoria primera, consultada el 2/10/2026. La Ley 41/2007 no se ha verificado aquí: consulta tu escritura. Tipo de la oferta nueva: se precarga con el tipo de interés medio (tipo anual acordado, no TAE) de las nuevas hipotecas de vivienda en España con más de 10 años de fijación inicial, serie MIR del Banco Central Europeo (https://data.ecb.europa.eu/data/datasets/MIR/MIR.M.ES.B.A2C.P.R.A.2250.EUR.N), último mes publicado; es una media de mercado, no una oferta: sustitúyelo por el de tu FEIN. Información orientativa, no asesoramiento financiero. Parámetros actualizados el 2026-10-02. Los cálculos se hacen en tu navegador; no enviamos tus datos a ningún servidor.
Esta herramienta es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Comprueba las condiciones concretas de tu contrato y, si la decisión es importante, consulta con un profesional. Lee nuestra política de uso de IA.
Insertar en tu web
Gratis, con crédito y enlace a Entre Muchos. Copia este código en tu página:
¿Prefieres citarla? Enlace con fuente y fecha:
La altura se ajusta sola con este script opcional. Condiciones de uso y ejemplos.
Esta decisión es un paso del mapa Hipotecas: decide con tus números, en orden.
Otras decisiones relacionadas
- Hipoteca fija o variable hoy: ¿cuál te sale más barata?
En el ejemplo, con un Euríbor medio del 3,247 % la fija ahorra 30.876 €; sale mejor si se mantiene por encima del 1,86 %. Compáralo con tus datos.
Hipoteca y vivienda - Amortizar hipoteca: ¿reduzco plazo o cuota?
Descubre si te ahorras más intereses reduciendo plazo o cuota al amortizar parte de tu hipoteca. Calcula con tu capital pendiente, tipo y años restantes.
Hipoteca y vivienda - Amortizar hipoteca o invertir: ¿qué te deja más dinero?
Si inviertes al 4 %, ganas 4.014 € más que amortizando; solo compensa si rinde más de un 3,54 % (ejemplo). Calcula con tus números.
Hipoteca y vivienda
Otros también usan: Alquilar o comprar vivienda · Actualización de la renta del alquiler · Sueldo bruto a neto 2026